10 moyens d’accumuler la mise de fonds pour votre maison
Par Maude Gauthier | Publié le 17 mai 2023
Devenir propriétaire et être enfin chez soi, c’est un rêve que partagent de nombreux Québécois. La première étape, et celle qui a tendance à retarder les projets d’achat, consiste à accumuler la mise de fonds pour votre première maison. À côté des moyens traditionnels comme l’utilisation de votre régime enregistré d’épargne pour la retraite (REER), vous pouvez vous tourner vers une panoplie d’autres solutions, dont l’emprunt. Ça semble étrange, mais c’est tout à fait possible. Faisons le tour des moyens disponibles.
1. Amasser la mise de fonds pour votre maison par virements automatiques
Lorsque les aléas de la vie mettent des bâtons dans les roues de votre épargne, vous pouvez automatiser le tout. Ça règle bien des difficultés! Programmez un versement automatique à chaque fois que vous recevez votre paye. Pour faire fructifier cet argent, comparez les comptes d’épargne pour choisir celui qui offre le meilleur taux d’intérêt. Cette solution est utile pour tout le monde, mais les personnes qui n’ont pas encore maximisé leurs comptes enregistrés pourraient privilégier ces derniers.
Même pour des montants aussi petits que 25$, tout est plus simple lorsque c’est prélevé directement de votre compte d’opérations courantes. En virant automatiquement cet argent dans un compte d’épargne, vous ne le verrez plus dans votre compte-chèque et éviterez la tentation de le dépenser. Une fois habitué à vivre avec 25$ en moins, augmentez les versements pour atteindre votre objectif plus rapidement.
2. Utiliser le Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP)
Depuis 2023, un nouveau type de compte vous donne un coup de pouce pour acheter votre première maison. C’est le CELIAPP. Vous pouvez y cotiser jusqu’à 8 000$ par an et 40 000$ à vie. Votre cotisation est déductible de votre revenu, elle réduit donc les impôts que vous devez payer. De plus, au moment du retrait pour acheter une maison, la somme retirée n’est pas imposable.
Le CELIAPP est surtout utile pour les personnes qui ont un revenu élevé, en raison de la déduction fiscale. Cela dit, il reste intéressant pour toute personne qui a les moyens d’y cotiser, puisque les retraits sont libres d’impôt. Pour en profiter au maximum, il ne faut pas être trop pressé de devenir propriétaire. Atteindre 40 000$ prend 5 ans.
3. Ne pas oublier le Régime d’accession à la propriété (RAP)
Très populaire, le RAP risque de se faire détrôner par le CELIAPP. Pour vous rafraîchir la mémoire, quand vous RAPez vos REER, vous empruntez votre propre argent en quelque sorte. Vous ne payez pas d’impôt à ce moment-là, mais vous devez rembourser votre REER sur une période de 15 ans. Le retrait maximal est de 35 000$. La bonne nouvelle, c’est qu’il est possible d’utiliser à la fois le RAP et le CELIAPP.
Le RAP demeure avantageux pour les personnes qui ne répondent pas aux critères du CELIAPP, dont celles récemment séparées d’un conjoint, ainsi que celles qui sont pressées. Vous avez le droit de cotiser à votre REER (en fonction de vos droits inutilisés) et de RAPer la somme 90 jours plus tard. Par exemple, Benoît a 45 000$ de droits de cotisation inutilisés à son REER. Il aimerait acheter une maison en 2024. Il décide donc de cotiser 35 000$ à son REER en 2023 et 8 000$ à son CELIAPP. En 2024, il fera une deuxième cotisation CELIAPP et retirera le tout un peu plus tard au cours de la même année. Ainsi, il aura accumulé 51 000$ (plus le rendement du CELIAPP) pour la mise de fonds de sa maison.
4. Épargner pour votre mise de fonds dans un Compte d’épargne libre d’impôt (CELI)
Le CELI est comme un couteau suisse. On peut tout faire avec, ou presque. Son fonctionnement est peut-être le plus simple à comprendre. Vous accumulez des droits depuis vos 18 ans. Vous cotisez en fonction de ces droits. Toutefois, ces cotisations ne sont pas déductibles de votre revenu. Votre rendement et vos retraits ne sont pas imposables, peu importe l’usage que vous souhaitez en faire.
Ainsi, même si le CELI n’est pas exclusivement dédié à l’accumulation d’une mise de fonds pour votre maison, vous pouvez vous en servir à cette fin. Il devient intéressant une fois que vous avez maximisé votre CELIAPP ou si vous n’êtes pas 100% sûr de vouloir acheter une maison avec cet argent.
5. Avoir recours à l’Incitatif à l’achat d’une première propriété (IAPP)
Si votre revenu annuel ne dépasse pas 120 000$ et que votre emprunt total se limite à quatre fois votre revenu (ou moins), vous pourriez obtenir l’IAPP. Cet incitatif est comme un prêt hypothécaire de second rang sur votre propriété. Il vous offre un montant de 5% à 10% du prix d’achat de l’habitation pour votre mise de fonds. Si vous avez déjà 5%, pourquoi ne pas aller chercher un autre 5%? Une mise de fonds plus élevée réduira votre prêt hypothécaire et les intérêts que vous payez à la banque.
Cet incitatif est remboursable après 25 ans ou lors de la revente, selon la première occurrence. À ce moment, vous devrez rembourser au gouvernement 5% ou 10% de la valeur marchande de la propriété. Pour savoir si l’IAPP est avantageux dans votre situation, vous devez comparer les économies réalisées sur votre prêt avec une estimation de ce que vous rembourserez au gouvernement en fonction de la prise de valeur future de votre propriété.
6. Profiter des programmes de remises et récompenses
Au quotidien, vous réglez probablement vos achats avec une carte de crédit, débit ou une carte prépayée. En comparant les offres pour choisir la meilleure carte de crédit, vous pourriez économiser suffisamment pour voir une différence dans votre budget. À ce propos, vous devez avoir un budget! C’est l’un des éléments principaux pour accumuler une mise de fonds selon les experts interviewés par le journal Métro. Avant d’ouvrir divers comptes pour commencer à y cotiser en vue d’amasser votre mise de fonds pour votre maison, il faut connaître vos revenus et vos dépenses. De cette manière, vous pourrez plus facilement identifier quelles dépenses réduire pour dégager de l’épargne.
Par exemple, supposons que vous trouvez une carte sans frais annuels qui vous offre 2% de remise. Si vos dépenses totalisent 2 000$ par mois, vous recevrez 480$ de remise annuelle. Puisque cette remise est échangeable ou s’applique directement à votre solde, vous ne la verrez pas dans votre compte-chèques. C’est pourquoi cette astuce est surtout utile pour les personnes disciplinées. Vous devez répercuter cette économie dans votre budget, en réduisant légèrement les montants indiqués pour les catégories de dépenses concernées.
7. Emprunter la mise de fonds pour votre maison
Vous pouvez demander un prêt personnel, une marge de crédit ou avoir recours à un prêteur privé pour compléter votre mise de fonds. Cependant, sachez que le remboursement de ces fonds sera inclus dans le calcul du rapport d’amortissement de la dette. Lorsque ce rapport augmente, les banques deviennent moins enclines à vous octroyer d’autres prêts. De plus, ces types de prêts sont habituellement assez coûteux en frais d’intérêts.
Il existe aussi le prêt-REER, destiné à vous permettre de cotiser à votre REER. Ce type de prêt vous permet de réaliser une économie d’impôt, qui absorbe une partie des intérêts que vous payerez. Il peut aussi contribuer à augmenter le montant de votre RAP.
8. Demander un don d’équité à vos proches pour remplacer la mise de fonds sur votre maison
Avez-vous discuté avec vos parents de leurs projets d’avenir et des vôtres? Si vos frères, vos sœurs et vous-même avez tous quitté le nid, vos parents veulent peut-être vendre la maison pour déménager dans plus petit. Ils pourraient alors vous transférer la maison qui leur sert actuellement de résidence principale. Par exemple, leur maison vaut 600 000$ mais ils vous la laissent pour 450 000$. L’écart entre le prix auquel vous achetez la maison et la valeur marchande constitue le don d’équité et remplace votre mise de fonds.
9. Parler au vendeur de la balance de prix de vente
S’il vous manque encore de l’argent après avoir fait le tour de vos comptes d’épargne, discutez avec le vendeur. Supposons que vous voulez acheter un duplex à 650 000$, mais que la banque ne vous accorde pas plus de 550 000$, notamment en raison d’une mise de fonds insuffisante. La balance de prix de vente est une stratégie de financement peu connue, mais utilisée régulièrement par les investisseurs immobiliers. Cette solution est pertinente pour tous ceux qui n’ont pas peur de sortir des sentiers battus!
Un vendeur pressé de vendre une propriété libre de dettes et qui n’a pas reçu beaucoup d’offres pourrait certainement être intéressé à la balance de prix de vente. C’est lui qui financera les 100 000$ qu’il vous manque. Les conditions de ce prêt financé par le vendeur seront déterminées entre vous, incluant le taux d’intérêt et le délai pour rembourser.
10. Prendre en charge l’hypothèque du vendeur
La personne qui vous vend la maison de vos rêves quitte peut-être avant la fin de son terme hypothécaire. Dans ce cas, sa banque lui facturera une pénalité de rupture du contrat. Le vendeur peut éviter cet écueil en vous transférant son hypothèque, s’il s’agit d’un prêt traditionnel. Ainsi, vous reprenez son prêt et vous continuez de faire les mêmes paiements hypothécaires que le vendeur faisait. Si son taux d’intérêt est plus bas que les taux en vigueur, vous ferez une excellente affaire!
FAQ sur la mise de fonds pour une maison
Commencez par calculer votre capacité d’emprunt hypothécaire. Si vous pouvez emprunter 400 000$, calculez 5% de ce montant, soit la mise de fonds minimale. C’est la somme que vous devez économiser. Ajoutez-y aussi entre 5 000$ et 10 000$ pour couvrir les frais de clôture.
Certaines stratégies de financement créatif ou alternatif vous permettront peut-être d’acheter une maison sans mise de fonds. Si vous détenez déjà de l’immobilier, vous pourriez avoir recours à une marge de crédit immobilière. Pour un premier acheteur, vous pouvez vous tourner vers un autre type d’emprunt comme un prêt personnel, demander un don d’équité à vos proches ou obtenir la balance du prix de vente auprès du vendeur.
Le montant minimum que vous devez fournir comme mise de fonds dépend du prix d’achat de la maison. Une propriété à 500 000$ ou moins nécessite 5% du prix d’achat, alors qu’une maison à un prix supérieur nécessite 5% pour la première tranche de 500 000$ et 10% pour le reste, jusqu’à 999 999$. Les maisons de 1 million de dollars et plus exigent une mise de fonds de 20%.
