Acheter ou louer une maison et investir la différence?

Le débat paraît parfois simpliste. D’un côté, on a les immophiles, qui adorent l’immobilier et croient que leur maison est le meilleur placement au monde. De l’autre, se tiennent investisseurs boursiers qui encouragent les jeunes adultes à investir en bourse plutôt qu’acheter une maison. En réalité, c’est votre situation financière et personnelle qui détermine s’il est plus avantageux pour vous d’acheter une maison ou louer et investir la différence en bourse.

Acheter une maison en 2023

Depuis plus de deux ans, le prix des propriétés a beaucoup augmenté au Québec. Selon Centris, le prix médian d’une maison unifamiliale sur l’île de Montréal était de 688 750$ au premier trimestre 2023. Vous n’économiserez pas beaucoup avec un condo, qui se vend en moyenne 430 000$. Avec des prix pareils, ce n’est pas tout le monde qui est admissible à un prêt hypothécaire. Malheureusement, dans ces cas, acheter ou louer une maison est une question vite résolue!

Acheter une maison implique également de disposer d’une mise de fonds suffisante pour obtenir un prêt hypothécaire, c’est-à-dire la partie du coût d’achat que vous payez immédiatement. En général, elle doit être d’au moins 5% du prix de vente de la maison pour les propriétés de 500 000$ et moins (et 10% ou plus sur la portion supérieure). Vous devrez aussi payer le notaire, la taxe de bienvenue et le déménagement. Ce sont quelques milliers de dollars que vous pourriez épargner en demeurant locataire. 

Habiter en appartement en 2023

Fini le bon temps pour les locataires? Depuis quelques années, le prix des loyers augmente rapidement. Les données de la Société canadienne d’hypothèque et de logement (SCHL) montrent que plusieurs arrondissements affichent des loyers en hausse de près de 6% (dont Saint-Laurent, Côte-des-Neiges et Outremont). De plus, les loyers moyens dépassent 1 000$ par mois au centre-ville, dans le Sud-Ouest, Verdun, à Notre-Dame-de-Grâce, Côte-des-Neiges, Mont-Royal, Outremont, le Plateau-Mont-Royal et les municipalités de l’Ouest-de-l’Île. 

Rappelons-nous aussi que le loyer moyen des logements occupés ne correspond pas au loyer affiché d’un logement vacant. Ce dernier risque d’être plus élevé. En avril 2023, des députés solidaires ont d’ailleurs organisé l’événement Sauvons nos quartiers autour de la crise du logement. Les intervenants peuvent bien demander plus de mesures de la part des gouvernements, celles-ci n’ont que très peu de chances d’arriver avant que votre loyer augmente ou que vous preniez la décision d’acheter un condo.

Le facteur humain

Acheter ou louer une maison n’est pas nécessairement une décision rationnelle. Comme l’explique le journal Métro, l’élément décisif est surtout l’intérêt que vous portez à l’achat d’une propriété. Cela fait référence à la satisfaction que vous tirez du fait d’être propriétaire, par exemple la fierté ou la possibilité d’avoir un logement que vous pouvez modifier à votre guise pour répondre à vos besoins d’espace. Soulignons que la qualité des appartements à Montréal est très variable et que l’achat d’une maison ou d’un condo peut améliorer sensiblement votre quotidien et vous donner plus d’espace ou des pièces plus fonctionnelles.

Les gens qui préfèrent éviter les responsabilités, qui fuient la sédentarité ou qui veulent disposer de beaucoup de liquidités à court terme ne font pas les meilleurs candidats à l’achat d’une maison. Rester en appartement et investir la différence sur les marchés boursiers peut alors être une meilleure option. D’un point de vue financier, pour en avoir le coeur net, il faut utiliser les outils à notre disposition et procéder à quelques calculs.

Acheter une maison ou louer: l’utilité des calculateurs

La logique a sa place lorsqu’il s’agit de déterminer le meilleur choix entre acheter une maison ou louer un appartement et investir la différence. Sur Internet, vous trouverez une panoplie de calculateurs destinés à vous aider à prendre tous les facteurs financiers importants en considération. Ils sont très utiles pour vous donner une première idée sur la faisabilité de vos projets d’achat immobilier. Sachez toutefois que pour obtenir un prêt, chaque institution fera ses propres calculs selon ses propres critères.

Dans le cas d’un achat, il faut considérer le prix de la propriété, la mise de fonds, l’amortissement du prêt (nombre d’années), le taux d’intérêt, les taxes foncières, les frais de démarrage (notaire, inspection, etc.), la commission d’un courtier à la revente, l’augmentation de la valeur, les frais de condo, les assurances, les rénovations, le fonds de prévoyance et les autres frais d’entretien. Si vous restez en appartement, il faut calculer le loyer et son augmentation annuelle. En plus, il faut choisir un taux d’épargne et de rendement en fonction de votre profil d’investisseur.

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Acheter ou louer à St-Michel

À des fins de comparaison, j’ai utilisé plusieurs outils pour simuler l’achat et la location dans deux quartiers montréalais: St-Michel et le Sud-Ouest. Le prix des propriétés provient du site Centris. 

Scénario 1 : acheter une maison à St-Michel en 2023

En 2022, le coût moyen d’une maison unifamiliale était de 600 000$ dans l’arrondissement Villeray, St-Michel et Parc Extension. C’est donc le montant que j’utilise pour le calculateur. Je prévois une mise de fonds d’un peu plus que 5%, soit 31 000 $, un amortissement de 25 ans et un taux d’intérêt de 5%. Le versement mensuel s’élève à 3 330$. Tous les frais de démarrage s’y ajoutent. On parle de 5 000$ à 10 000$. À ce prix-là, je n’ai pas les moyens de faire des rénovations. 

L’augmentation annuelle de la valeur de ma maison est réglée à 3%, ce qui est dans la moyenne. Avec le coût des assurances et autres frais mensuels, le coût total par mois monte à environ 3 800 $. Après 25 ans, j’obtiens un actif total d’environ 1 million de dollars.

De quel revenu avez-vous besoin pour acheter une maison dans St-Michel?

Pour simuler cette situation, j’ai utilisé un calculateur d’admissibilité hypothécaire. J’aurais besoin d’un revenu brut de 104 000$ pour obtenir un prêt hypothécaire. Dans cette simulation, je n’ai aucune autre dette, même pas un prêt auto. C’est donc vraiment le strict minimum. L’idéal serait d’avoir un revenu beaucoup plus élevé.

Scénario 2 : louer un appartement dans St-Michel et investir la différence

Supposons que j’habite le même appartement de 4 pièces depuis cinq ans et que je paie 950$ par mois. Puisque mon salaire est de 104 000$, j’ai les moyens d’épargner environ 2 850$ par mois. En effet, si on fait la différence entre le coût mensuel de 3 800$ de la maison et le loyer de 950$, on arrive à ce chiffre. En projetant un rendement de 5% par an, vous aurez accumulé plus de 1 500 000$ dans 25 ans.

La difficulté de cette approche – qui, oui, est plus avantageuse dans ce scénario – est d’épargner et d’investir cette énorme somme tous les mois. Parions que peu d’être humains réussiront à ne pas se laisser tenter et l’utiliser pour consommer: voyage, resto, voiture, les tentations sont nombreuses!

Acheter ou louer dans le Sud-Ouest

Scénario 1 : acheter un condo dans le Sud-Ouest en 2023

Dans l’arrondissement Sud-Ouest, le prix médian d’un condo est de 455 000$. Cette fois-ci, à taux comparable, ma mensualité serait de 2 626$. J’y ajoute des frais de condo de 150$ par mois, les assurances et les taxes pour un total de près de 3 000$. Avec cette stratégie, après 25 ans, votre actif devrait avoisiner les 900 000$.

De quel revenu avez-vous besoin pour acheter un condo dans le Sud-Ouest?

Pour assumer cette dépense, vous devez gagner au moins 72 000$ par an. En tenant compte du fait que vous pourriez vouloir acheter une voiture ou obtenir un prêt pour autre chose dans le futur, vous devriez opter pour la prudence et viser une propriété moins dispendieuse. Être endetté au maximum, c’est stressant!

Scénario 2 : louer un appartement dans le Sud-Ouest et investir la différence

Les appartements de ce quartier sont plus dispendieux que dans St-Michel. Votre loyer coûte 1 100$ par mois. Si vous parvenez à épargner la différence, la location demeure avantageuse, mais l’écart diminue beaucoup en comparaison à St-Michel. Au bout de 25 ans, votre actif devrait franchir le cap du 1 million de dollars.

Dans les deux cas analysés, on répond à la question de savoir s’il est mieux d’acheter ou louer une maison par un seuil de revenus à partir desquels il devient possible d’acheter une propriété moyenne. Ce seuil est d’environ 75 000$ et 105 000$, des chiffres qui se situent bien au-dessus du salaire médian au Québec, qui approxime les 55 000$. Si vous choisissez de rester en appartement, il ne sera pas trop tard pour changer d’idée et utiliser cette épargne impressionnante pour votre mise de fonds! Une plus grosse mise de fonds réduit votre prêt et vous épargnera peut-être l’assurance obligatoire de la SCHL. Votre achat deviendra ainsi plus rentable.

FAQ : acheter ou louer une maison