REIT 101 : Un aperçu de l’investissement dans les fiducies de placement immobilier (FPI)

En tant qu’investisseur vous disposez de plusieurs voies et classes d’actifs où vous pouvez allouer votre capital et vous bâtir une richesse à long terme. Vous pouvez investir dans des actions, des obligations, des cryptomonnaies, de l’or, des matières premières ainsi que dans l’immobilier. Cependant, l’achat de biens immobiliers peut être un processus coûteux, car vous avez besoin d’un capital important pour acheter une propriété résidentielle ou commerciale. Vous pouvez également envisager de placer dans des sociétés d’investissement immobilier ou FPI (REIT en anglais, pour Real Estaste Investment Trust).

Cette catégorie d’actifs offre aux investisseurs la possibilité de générer des rendements par le biais d’un flux régulier de revenus de dividendes et de gains en capital à long terme. Les REIT sont similaires aux actions et peuvent être achetés et vendus sur n’importe quelle bourse importante. Cela signifie donc que vous pouvez vous exposer au marché de l’immobilier avec seulement quelques centaines de dollars.

Une société d’investissement immobilier est une société qui possède un portefeuille de biens immobiliers générant des revenus. Ces sociétés doivent répondre à certaines exigences pour pouvoir être considérées comme des FPI.

Cependant, comme la plupart des autres investissements, les REIT comportent certains risques. Examinons les avantages et inconvénients d’un placement dans ces sociétés d’investissement immobilier.

Voici les principaux avantages d’une exposition aux FPI

 

Versements réguliers de dividendes et gains en capital

Les sociétés d’investissement immobilier ont un modèle économique qui leur permet de générer des flux de trésorerie prévisibles. Cela leur permet ensuite de verser des dividendes intéressants aux actionnaires. Plusieurs FPI cotées à la Bourse de Toronto et à la Bourse de New York ont un rendement en dividendes de plus de 5 %. À titre de comparaison, le rendement moyen d’une société cotée au S&P 500 est d’un peu plus de 1 %.

Les REIT constituent donc une option intéressante pour ceux qui cherchent à obtenir un revenu passif ou pour les investisseurs qui veulent réinvestir les dividendes.

Les REIT ont le potentiel d’augmenter vos rendements grâce aux gains en capital. Comme pour les actions, la valeur des FPI augmentera également, surtout si la société se concentre sur l’acquisition de nouvelles propriétés et augmente sa base d’actifs générateurs de trésoreries. De nombreuses FPI ont donné des rendements totaux supérieurs à ceux des marchés en général.

 

Les FPI opèrent dans plusieurs secteurs

Il existe plusieurs types de REIT qui opèrent dans différents secteurs. Les cinq grands types de FPI sont les FPI résidentielles, les FPI hypothécaires, les FPI commerciales, les FPI de santé et les FPI de détail. Si la plupart d’entre nous achètent une maison à un moment donné de leur vie, il est peu probable que nous achetions une propriété commerciale.

Toutefois, en investissant dans des FPI, vous pouvez posséder une partie d’un centre commercial, d’un complexe résidentiel, d’un hôpital ou même d’une tour de bureaux de classe A.

 

Diversification et liquidité

Investir dans plusieurs catégories d’actifs vous permet également de diversifier et de réduire les risques globaux. Bien que les REIT soient similaires aux actions, vous êtes exposé à un secteur entièrement différent qui est généralement hors de portée de la plupart des investisseurs particuliers.

En outre, il peut vous falloir quelques mois pour réaliser une transaction d’achat ou de vente d’un bien immobilier physique. Cependant, comme les FPI sont négociées en bourse, vous pouvez négocier ces instruments en un clic, ce qui les rend très liquides et faciles d’accès.

 

Quels sont les inconvénients liés à l’investissement dans les FPI ?

L’investissement dans les FPI présente également quelques inconvénients dont vous devez tenir compte.

 

Les investissements en FPI sont sensibles aux taux d’intérêt

Les sociétés d’investissement immobilier et les taux d’intérêt ont une relation inverse. En règle générale, les taux d’intérêt élevés ne sont pas favorables aux FPI. Les FPI utilisent l’effet de levier pour acquérir des biens immobiliers, ce qui signifie qu’elles doivent effectuer des paiements d’intérêts réguliers. En cas de baisse des taux d’intérêt, ces paiements diminuent également, ce qui améliorera le résultat net des FPI.

En outre, la hausse des taux d’intérêt entraînera un déplacement des capitaux des investissements à haut risque, tels que les actions et les FPI, vers des classes d’actifs à faible risque, telles que les obligations.

 

Risques spécifiques aux FPI

Nous avons indiqué que les FPI peuvent apporter une diversification à votre portefeuille. Cependant, la plupart des FPI individuelles ne sont pas diversifiées et se concentrent sur un seul secteur ou un type de propriété particulier. L’année dernière, les FPI commerciales et de détail ne l’ont pas eu facile, la pandémie en cours ayant entraîné des blocages économiques. En revanche, les FPI résidentielles et de santé ont surperformé leurs homologues en 2020.

Ainsi, tout comme dans le cas des actions, il est logique d’acheter un fonds négocié en bourse qui réduira considérablement votre risque. L’un de ces FNB est le FNB BMO Equal Weight REITs Index ou ZRE.

Ce FNB vise à reproduire le rendement de l’indice Solactive Equal Weight Canada REIT, sans les frais. Il est conçu pour les investisseurs qui recherchent des solutions de croissance en vous donnant une exposition aux FPI canadiennes. Le fonds négocié en bourse a des frais de gestion annuels maximums de 0,55 % et un ratio de frais de gestion de 0,61 %.

À la fin du mois d’avril 2021, ZRE avait un rendement de distribution annualisé de 4,46 %. Cela signifie qu’un investissement de 10 000 $ dans ce FNB vous permettra de générer 446 $ en dividendes annuels. Ce FNB a également gagné 20 % au cours des cinq dernières années.

 

Le mot de la fin

Les REIT en tant que classe d’actifs ont historiquement obtenu des gains compétitifs, principalement grâce à des rendements élevés et à une appréciation du capital à long terme. Leur faible corrélation avec la plupart des autres classes d’actifs en fait une classe intéressante à détenir et réduit votre risque global.