Le guide ultime sur l’assurance condo au Québec

De nombreux jeunes acheteurs se tournent vers la copropriété pour une première acquisition immobilière. L’assurance habitation d’un condo diffère de celle d’une maison. Pour une transition harmonieuse vers la vie en copropriété, prenez le temps de comprendre le fonctionnement de l’assurance condo!

L’assurance condo du syndicat

L’assurance condo se divise en deux : l’assurance habitation de chacun des copropriétaires et l’assurance entreprise du syndicat de copropriété.

Le syndicat de copropriété : une personne morale

Précisons d’abord ce qu’est un syndicat de copropriété. Il s’agit d’une personne morale représentant l’ensemble des copropriétaires, c’est-à-dire que chaque personne qui possède une unité de condo dans le bâtiment en fait partie. Il est dirigé par un conseil d’administration. Lors de l’assemblée générale, vous votez pour élire des administrateurs, par exemple un trésorier et un président. Ce sont ces personnes qui constituent le conseil d’administration.

Le syndicat de copropriété doit respecter une série d’obligations. Il a la responsabilité d’entretenir l’immeuble et de le faire assurer, entre autres. Pour ce faire, il peut contacter un agent ou un courtier en assurance de dommages des entreprises. Ses obligations incluent également la constitution d’un fonds de prévoyance pour travaux majeurs, et la prise en charge des sinistres comme les dégâts d’eau. Suite à l’adoption de nouvelles lois au Québec, le syndicat doit aussi faire évaluer l’immeuble par un professionnel et constituer un fonds d’auto-assurance. 

Que couvre l’assurance condo du syndicat?

L’assurance du syndicat couvre l’immeuble, c’est-à-dire tous les dommages au bâtiment selon les plans et devis de la construction. Les aires communes, comme les couloirs et terrasses, sont protégées via cette assurance, tout comme les biens communs, par exemple le matériel d’entretien de la propriété. Un professionnel embauché pour établir la valeur du bâtiment permet d’obtenir la valeur que devrait couvrir une police d’assurance adéquate. Elle se base sur la valeur de remise à neuf du bâtiment (reconstruction) et couvre les dommages causés par les risques courants comme l’eau, le feu et le vandalisme. Par exemple, advenant un incendie, cette assurance assumerait les frais de démolition et la rémunération des professionnels impliqués dans la reconstruction.

Fait intéressant, l’assurance condo du syndicat couvre « l’unité standard », qui est le condo d’origine, avant toute rénovation. Cette assurance protège chaque unité de condo, à l’exception des améliorations. Cela signifie que vos murs et vos portes, par exemple, sont déjà assurés via le syndicat. Vous avez donc moins d’éléments à assurer au moyen de votre police individuelle.

La responsabilité civile du syndicat, de ses administrateurs et des personnes chargées de voir à au bon déroulement de l’assemblée doit aussi être couverte. L’objectif est de les protéger en cas de poursuite judiciaire. Le syndicat de copropriété est tenu de réparer les préjudices causés aux tiers ou aux copropriétaires. Il pourrait se produire un dommage ou un accident suite à un vice de construction ou à l’entretien inadéquat des parties communes. Par exemple, si un visiteur se blesse dans les escaliers et entame une poursuite, l’assurance condo peut indemniser la victime et rembourser les frais juridiques du syndicat.

Combien coûte l’assurance condo du syndicat?

Le nombre d’unités et les caractéristiques de votre immeuble déterminent la prime que le syndicat doit payer. D’autres éléments comme les risques à assurer sont aussi pris en compte. Cela se traduit par des prix très variables d’un bâtiment à l’autre. Au fil des ans, les copropriétés se sont construit une réputation très discutable auprès des assureurs! Les syndicats sont reconnus pour faire des réclamations assez fréquemment. Entre autres, les dégâts d’eau sont légion! Les compagnies d’assurance sont ainsi devenues plus sélectives. Les primes peuvent aller de quelques milliers de dollars par années à quelques dizaines de milliers de dollars si votre historique est douteux.

Qui paie ces primes? Le syndicat obtient son argent via les frais de condo, que vous payez mensuellement en tant que copropriétaire. Une partie de ces frais servent à payer l’assurance condo pour entreprise. Ultimement, c’est donc vous qui payez cette assurance. Malheureusement, cela ne vous dispense pas de souscrire une police d’assurance condo individuelle.

Comment économiser sur cette assurance?

La première astuce pour diminuer le coût de l’assurance condo du syndicat est de bien entretenir et de bien gérer l’immeuble. Si vous ne faites pas de réclamation pendant plusieurs années, vous augmentez vos chances d’obtenir un prix intéressant. Il faut donc miser sur la prévention pour minimiser les risques. Par exemple, vous pouvez installer des détecteurs de fuite d’eau. Sachez toutefois que même si vous ne faites pas de réclamation à la suite d’un sinistre, vous devez en informer votre assureur. Si vous l’omettez et qu’il le découvre, il pourrait refuser de vous indemniser ultérieurement.

La deuxième astuce exige une implication plus importante de votre part. Vous pouvez influencer la qualité de la gestion de l’immeuble et les décisions le concernant en participant activement à la vie de condo. Allez aux assemblées de copropriétaires et posez des questions! Et pourquoi ne pas proposer votre candidature lors de l’élection du conseil d’administration?

L’assurance condo individuelle

Une copropriété peut être divise ou indivise. La vaste majorité des condos sont en mode divis : chaque propriétaire possède une unité bien définie, sa partie privative, en plus d’un pourcentage des parties communes. En copropriété indivise, vous achetez plutôt un pourcentage de l’immeuble entier. Les informations présentées ici sur l’assurance condo concernent les copropriétés divises. Dans le cas d’un condo indivis, l’assureur pourrait vous considérer comme copropriétaire d’une habitation tout simplement, et vous proposer un autre type d’assurance.

Que couvre l’assurance condo personnelle?

Au Québec, chaque copropriétaire doit au minimum posséder une assurance responsabilité civile. Cette protection vous couvre pour 1 million de dollars pour les immeubles de 12 unités et moins, et 2 millions à partir de 13 unités. L’assurance responsabilité civile vise à protéger les autres copropriétaires et les tiers en cas de dommages dont vous seriez responsable. 

La loi ne vous oblige pas à souscrire d’autres protections que la responsabilité civile. Cependant, votre déclaration de copropriété et ses règlements peuvent l’exiger. Étant donné que le parc immobilier en copropriété est vieillissant et que les dégâts d’eau sont fréquents, c’est probablement une bonne idée de vous protéger davantage. 

Améliorations, biens personnels et frais de subsistance

Vos effets personnels et les améliorations apportées à votre condo sont deux catégories de protections très importantes. Par exemple, si la personne qui vous a vendu le condo en a rénové toute la salle de bains, c’est votre assurance individuelle qui payera pour des dommages à votre douche en céramique plutôt qu’en plastique moulé. Les améliorations désignent tout ce qui n’est pas inclus dans la description de l’unité standard. Quant aux effets personnels, on parle notamment de vos meubles, bijoux, appareils électroniques et vêtements. Les biens que vous rangez dans votre casier ou petite remise extérieure devraient aussi être couverts, par exemple si un voleur dérobe votre vélo. Ces protections seront associées à un montant spécifique, par exemple 40 000 $ pour les biens meubles.

De plus, n’oubliez pas de vérifier que votre police couvre les frais de subsistance supplémentaires si vous avez besoin d’un autre logement pendant les travaux. Ceci inclut la location temporaire d’un nouvel appartement et l’entreposage de vos meubles, par exemple. En outre, les dommages causés par l’eau sont fréquents et peuvent vous pousser hors de votre unité pendant un certain temps. Remplacer l’isolation, le gypse, le recouvrement de sol et repeindre votre condo prendra plusieurs semaines. Certains dommages causés par l’eau font partie des garanties de base de l’assurance copropriété, alors que d’autres non. D’autres peuvent ne pas être inclus dans votre police, mais vous pouvez les demander en garanties complémentaires, comme l’eau des égouts et les débordements de rivières.

Se prémunir contre les cotisations spéciales salées

Si vous êtes en processus pour acquérir un condo, vous avez probablement entendu parler des cotisations spéciales! Une gestion financière inadéquate de la copropriété peut faire en sorte que vous deviez verser une cotisation supplémentaire pour payer des travaux, comme la réfection de la toiture ou une rénovation suite à des dommages non couverts par l’assurance du syndicat. Pour prévenir la ponction de quelques centaines ou milliers de dollars dans vos finances personnelles, vous pouvez inclure une protection pour « répartition » dans votre contrat d’assurance individuelle. 

Combien coûte une assurance condo personnelle?

Attendez-vous à débourser quelques centaines de dollars par année pour votre assurance condo. La prime tient compte de plusieurs facteurs, dont le nombre d’unités dans l’immeuble, l’année de construction, le système de chauffage et les protections choisies. Parce qu’elle couvre moins d’éléments qu’une assurance habitation pour une maison, l’assurance condo est habituellement un peu moins dispendieuse. Il est ainsi possible d’en trouver une pour environ 30 $ par mois au Québec. Le prix peut toutefois monter en fonction des risques, par exemple si vous habitez dans un quartier où il y a beaucoup de vols. Il est chaudement recommandé de comparer plusieurs polices d’assurance avant d’arrêter votre choix. Ce type d’assurance se renouvelle à chaque année. N’hésitez pas à magasiner à nouveau et à négocier ou changer de compagnie lorsque votre contrat arrive à échéance.

Comment économiser sur cette assurance?

Une manière bien connue de réduire les coûts des assurances est de combiner plus d’une police. Par exemple, si vous avez une voiture, vous pouvez combiner vos assurances auto et condo. D’autres rabais sont aussi disponibles, notamment pour les membres d’ordres professionnels. Ils obtiennent souvent un prix réduit auprès de certaines compagnies. En général, il est possible de combiner plus d’un rabais pour aller chercher une diminution de prime intéressante.

Augmenter votre franchise fera baisser votre prime. Par exemple, si elle est établie à 500 $, c’est ce montant que vous payerez de votre poche lors d’un sinistre, puis votre assureur couvrira la balance. Avez-vous suffisamment d’économies pour assumer une franchise plus importante, par exemple 1,000$? Après tout, si votre unité n’est jamais touchée par un sinistre, vous ne débourserez jamais ce montant. Et il vous aura fait économiser sur votre prime.

Doter votre condo de systèmes de sécurité peut rassurer les compagnies d’assurance et vous permettre d’obtenir un meilleur prix. Par exemple, songez à faire installer un système d’alarme contre le vol et un détecteur de fuites d’eau. Ces technologies réduisent les risques de vol et de dommages. Elles rendent aussi les interventions plus rapides, par exemple en cas de fuite d’eau, ce qui se traduit plus souvent par des dommages mineurs, moins dispendieux à réparer.

Que se passe-t-il si vous êtes responsable d’un sinistre?

Supposons que votre laveuse ait déversé de l’eau sur votre plancher et que l’eau ait traversé jusqu’au logement de votre voisin d’en-dessous. Le syndicat prendra en charge le processus, il y est tenu. Il fera une réclamation à son assureur pour payer les réparations. Le syndicat peut tout de même vous réclamer le montant de sa franchise et le coût des travaux excédant les limites de l’assurance, s’il y a lieu. Vous pouvez alors faire une réclamation à votre assurance condo personnelle, d’autant plus que vous devrez quitter votre logement pour les réparations. Chaque compagnie d’assurance évalue la demande et vérifie qu’il s’agit de dommages couverts par votre police avant d’accorder les indemnités. Sachez également que le syndicat n’est pas obligé de réclamer les dommages. Il peut choisir d’assumer le montant des travaux en utilisant son fonds de prévoyance ou en demandant une cotisation spéciale à tous les copropriétaires.

Les deux types d’assurance, individuelle et entreprise (syndicat) fonctionnent en synergie. Elles se partagent l’indemnisation en cas de sinistre. En tant que jeune acheteur ou nouveau propriétaire, informez-vous sur les protections détenues par le syndicat de copropriété. Pour protéger votre achat, souscrivez à une assurance condo personnelle. Elle est nécessaire pour bien protéger votre propriété.

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