Tout comprendre des modalités d’un prêt hypothécaire au delà du taux

Votre promesse d’achat vient d’être acceptée. Félicitations! Quelle est la prochaine étape? Obtenir un prêt hypothécaire, bien entendu. À moins que vous ne soyez vraiment riche, vous aurez besoin d’emprunter. Voici quelques éléments à retenir pour bien négocier les modalités de votre prêt hypothécaire et emménager l’esprit tranquille dans votre première maison. 

 

Les modalités hypothécaires

Un contrat de prêt hypothécaire comporte plusieurs modalités qui ne sont pas toutes faciles à comprendre. Assurez-vous de bien saisir les concepts qu’on vous présente ici avant de prendre rendez-vous avec les prêteurs : taux d’intérêt, amortissement, terme, versement, mise de fonds, type de prêt, marge de crédit, assurance prêt, pénalité et transfert du prêt. Votre contrat hypothécaire, vous devrez l’honorer pendant plusieurs années. Il est donc essentiel d’en comprendre le vocabulaire et de se sentir confortable avec ses modalités.

 

Le taux hypothécaire

Le taux d’intérêt est la première chose qui nous vient en tête lorsqu’on parle de prêt hypothécaire. D’où sort ce taux? Doit-il être fixe ou variable?

Taux fixe

Le plus populaire est le taux fixe de cinq ans. Pourquoi est-il si prisé des acheteurs? Parce qu’on aime savoir à l’avance combien on devra débourser! Pendant les cinq premières années de votre prêt, le taux d’intérêt restera le même. Remarquez que vous aurez aussi l’option de choisir un taux fixe sur deux, trois ou quatre ans, le cinq ans n’est qu’un exemple. Ensuite, à la fin du terme, vous devrez le négocier à nouveau. On parle par exemple de 2,14 % du total de votre emprunt, à payer chaque année en différentes mensualités. N’hésitez pas à négocier ce taux. Une différence de 0,2 % se solde par des milliers de dollars d’intérêts payés en plus ou en moins au bout de 25 ans.

Taux variable

Et les taux variables? Ils sont habituellement plus bas que les taux fixes, mais ils ont le fâcheux défaut d’être… variables. Votre paiement mensuel pourrait changer en cours d’année. Les taux variables fluctuent selon le taux préférentiel de la banque. Ils peuvent donc diminuer ou augmenter. Le taux préférentiel est celui que les prêteurs utilisent pour établir le taux d’intérêt de leurs prêts à taux variable. Au Canada, ce taux préférentiel est grandement influencé par le taux directeur de la Banque du Canada. Ceux qui optent pour un taux variable espèrent profiter d’une baisse pendant la durée de leur contrat, comme ce fut le cas dans la dernière année.

Taux semi-fixe

Plusieurs institutions financières offrent aujourd’hui des produits qui combinent les taux fixe et variable. Le nom de ces produits change d’une banque à l’autre. Comment est-ce possible? Par exemple, sur cinq ans, votre taux sera de 2 % la première année et augmentera à 2,14 % la deuxième, avec des possibilités de variation à la hausse ou à la baisse par la suite. Ces produits protègent les clients contre une hausse des taux en demeurant semi-fixe, mais permettent de profiter d’une baisse éventuelle.

Le montant emprunté et votre dossier de crédit influenceront les taux qui vous seront proposés. Votre historique d’emprunteur, votre stabilité d’emploi et plusieurs autres facteurs entrent en jeu. N’hésitez pas à magasiner votre prêt auprès de plusieurs institutions avant d’arrêter votre choix. Certaines institutions financières sont plus généreuses que d’autres, mais il ne faut pas s’arrêter qu’au taux! Quoi d’autre devez-vous analyser?

 

L’amortissement 

Le prêteur établira avec vous le nombre d’années requis pour rembourser la totalité de l’emprunt. La norme est de 25 ans, mais d’autres choix sont possibles, par exemple 15 ou 20 ans. Vous pouvez même obtenir 30 ans si vous mettez 20 % en mise de fonds. Plus l’amortissement est court, plus les mensualités seront élevées. Par contre, vous payerez moins d’intérêt au final.

Vous souhaitez minimiser vos paiements mensuels tout en payant moins d’intérêts? Choisissez 25 ans et informez-vous sur les remises anticipées. Regardez aussi du côté des paiements accélérés ou supplémentaires. Ces astuces permettent de rembourser votre capital plus rapidement et donc de payer moins d’intérêts. Vos mensualités comportent deux parties, soit le capital (le montant emprunté) et l’intérêt (le coût de l’emprunt), qui lui, est calculé en fonction d’un pourcentage du capital. C’est pourquoi rembourser le premier fait diminuer le second.

 

Le terme 

Le terme et l’amortissement sont deux notions à ne pas mélanger. Le terme concerne la durée du contrat, pendant laquelle les modalités du prêt sont valides, comme le taux d’intérêt, le type de prêt, les pénalités, etc. Il dépasse rarement cinq ans. À la fin du terme, vous devrez renouveler votre prêt hypothécaire en fonction de vos capacités et de vos projets. Insatisfaits de votre taux fixe? Ce sera le moment d’essayer le taux variable ou de changer d’institution prêteuse.

 

Les versements 

Paiements, mensualités, versements… tous ces termes désignent vos remboursements du prêt. Il vous revient de discuter avec le prêteur de votre préférence pour des versements mensuels, bihebdomadaires ou hebdomadaires. 

Des versements plus fréquents, « accélérés », peuvent vous aider à économiser un peu sur les intérêts. Le versement hebdomadaire ou bihebdomadaire est établi en présumant qu’il n’y a que quatre semaines dans un mois. On le calcule en divisant le paiement mensuel par deux ou par quatre. Puisque vous devez faire ce paiement chaque semaine, par exemple, vous vous trouverez à avoir payé un peu plus à la fin de l’année.

Ces paiements accélérés sont à ne pas confondre avec les paiements supplémentaires. Les deux s’appelle parfois « accélérés », bonjour la confusion! À la date de chacun de vos versements, vous pourriez avoir la possibilité d’effectuer un paiement en capital additionnel. Cela permet de rembourser votre capital plus vite et de diminuer les intérêts que vous payez.

Comment fonctionne le paiement des intérêts? Il est important de comprendre que ce sera bien plus que 2 % de vos paiements mensuels qui partiront en intérêts! À chaque mois, votre versement peut être composé de 30 % ou 40 % d’intérêts, par exemple. On paie normalement un maximum d’intérêts la première année, puis cela diminue peu à peu. Par exemple, pour une mensualité de 1 500 $, l’intérêt pourrait être de 640 $ au début, puis baisser à 600 $ au bout de deux ans. En ajoutant un montant supplémentaire de 800 $ aux versements périodiques, il tombe à 565 $ après deux ans. L’écart se creuse avec les années qui passent.

 

La mise de fonds

Une mise de fonds représente le paiement initial que vous faites sur la maison. Ensemble, la mise de fonds plus le prêt représentent la valeur totale de la maison. Elle ne fait donc pas partie de votre emprunt, mais a une grande influence sur celui-ci. Au Canada, votre mise de fonds se calcule en pourcentage du prix d’achat de la maison et doit suivre certaines règles. Pour les habitations de moins de 500 000 $, elle doit être d’au moins 5 %. Pour les propriétés qui se vendent entre 500 000 $ et 1 million $, il vous faut verser 5 % du premier 500 000 $ et 10% du prix d’achat supérieur à ce montant. En tant que premier acheteur, le Régime d’accession à la propriété (RAP) peut vous intéresser. Il permet d’utiliser votre REER pour augmenter votre mise de fonds.

Votre mise de fonds affecte non seulement l’ampleur de votre emprunt, mais aussi vos paiements d’assurance sur le prêt. Plus la mise de fonds est grande, moins votre prêt hypothécaire sera élevé et moins vous payerez d’intérêt à la banque en bout de ligne. L’assurance de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) est obligatoire pour les acheteurs qui mettent moins de 20 % de la valeur de la propriété en mise de fonds.

 

L’assurance SCHL

Avec cette assurance, vous pouvez emprunter une somme pouvant atteindre 95 % du prix d’achat de la maison de vos rêves. Elle vise à protéger le prêteur contre le risque que vous représentez, et elle n’est pas gratuite! Par exemple, sur une propriété de 350 000 $, elle coûtera un peu plus de 13 000 $. Ce montant peut être ajouté à votre prêt et remboursé à même vos mensualités. Vous vous en rendrez moins compte, mais vous la payerez quand même! Votre prêteur pourra vous indiquer le montant exact lorsque vous ferez une demande de prêt.

 

Les types de prêts hypothécaires

Différents types de prêts hypothécaires sont disponibles sur le marché : ouvert, fermé, convertible, conventionnel, subsidiaire. Quelles sont leurs différences?

Fermé, ouvert ou convertible

Le prêt hypothécaire fermé est un contrat d’une durée déterminée comportant des modalités fixes. Vous ne pouvez pas rembourser davantage que ce qui est prévu au contrat. Néanmoins, ces contrats permettent souvent une certaine flexibilité. Par exemple, informez-vous pour savoir s’il vous sera possible de doubler les paiements ou de rembourser chaque année une partie du prêt par anticipation. Vous vous exposez à des pénalités si vous dépassez les limites établies. C’est donc une information importante à avoir en main. La remise anticipée annuelle permise se situe généralement entre 10 % et 25 % de la somme initialement empruntée.

Au contraire du prêt fermé, l’hypothèque ouverte vous permet de rembourser votre dette à tout moment et sans pénalité. Mais attendez-vous à payer un taux d’intérêt plus élevé! Une troisième voie est possible : le prêt hypothécaire convertible vous permet de renégocier le taux d’intérêt en cours de route. Par exemple, vous pouvez commencer par un taux d’intérêt fixe pour une durée de six mois, puis le convertir pour une durée plus longue.

Hypothèque ordinaire ou subsidiaire

L’hypothèque conventionnelle est enregistrée selon le montant réel du prêt hypothécaire. Par exemple, si vous avez besoin d’un prêt hypothécaire de 350 000 $ pour acheter une maison, le prêteur enregistrera 350 000 $. Quant à l’hypothèque subsidiaire, elle peut être enregistrée à un montant supérieur au prêt hypothécaire réel. Le prêteur pourrait consentir 100 000 $ de plus, par exemple. À quoi cela sert-il? Vous pourrez emprunter des sommes additionnelles plus tard, en évitant de payer des frais juridiques et de refinancement. Cela pourrait toutefois avoir d’autres impacts, comme vous empêcher d’obtenir un autre prêt dans une autre institution.

 

Le calcul de la pénalité

Vous avez un prêt fermé, mais vous venez d’obtenir une promotion. En même temps, vous recevez un héritage. Vous aimeriez bien rembourser votre prêt. Est-il possible de le faire? Et jusqu’à quelle hauteur exactement? Plusieurs prêteurs vous permettent de faire un remboursement anticipé en ligne, par vous-même. Si le montant maximal auquel vous avez droit n’est pas indiqué, informez-vous avant de procéder. 

Ce sera la même chose si vous souhaitez vendre la maison avant la fin du terme. Cette situation pourrait être plus dramatique, car en remboursant la totalité du prêt, vous vous exposez à une pénalité importante. Plus vous vous approchez de la date de fin du contrat, plus cette pénalité diminue. Plus votre emprunt est petit, plus la pénalité est petite. Bref, faire une remise annuelle suite à votre héritage pourrait vous aider à payer une plus petite pénalité lorsque vous vendrez l’an prochain parce que vous avez trouvé l’amour à Chibougamau…

Dans une telle situation, le prêteur pourrait exiger que vous lui payiez trois mois d’intérêt ou utiliser une autre méthode de calcul. Dans tous les cas, vous vous retrouvez à payer le montant le plus élevé. Par exemple, si une méthode donne 2 000 $ et l’autre 4 000 $, c’est ce dernier montant qu’il prendra. Ces informations devraient être précisées au contrat.

 

Le transfert du prêt hypothécaire

Vous pouvez peut-être éviter de payer la pénalité en demandant un transfert de votre prêt. Il y a deux possibilités. Dans la première, vous achetez une autre maison et vous voulez garder le même prêteur et les mêmes modalités. Dans la deuxième, l’acheteur de votre maison reprend votre hypothèque. Vous demeurez responsable de l’hypothèque tant qu’elle ne sera pas payée en entier. C’est donc un grand risque à courir. Par contre, si vous voulez aider votre soeur qui souhaite acheter votre maison tout en évitant de payer votre pénalité, c’est votre chance! Le prêteur pourrait exiger des frais pour ces transferts.

 

La marge de crédit hypothécaire

Si vous êtes capable de mettre 20 % de mise de fonds sur votre maison, votre prêteur vous proposera probablement une marge de crédit hypothécaire. À quoi pourrait-elle servir? Au fil de vos remboursements hypothécaires, vous aller pouvoir piger dedans pour financer des rénovations ou tout autre achat. Ce type de crédit vient avec un taux plus élevé que votre taux hypothécaire, mais beaucoup plus bas que celui d’une carte de crédit, par exemple. Même si vous n’avez pas le 20 %, vous pouvez toujours vous informer sur cette possibilité. Par contre, c’est un outil qui pourrait augmenter votre endettement et nuire à vos finances si vous en abusez.

 

Les cadeaux des banques

Certaines banques offrent des promotions pour attirer les premiers acheteurs, par exemple une remise sur l’emprunt. Cependant, votre taux pourrait être plus élevé ou vous pourriez devoir rembourser ce cadeau si vous mettez fin au contrat avant terme. Informez-vous bien avant de vous laisser séduire!