Notre avis sur les hypothèques de TD 2022

Pour la plupart d’entre nous, l’achat d’une maison est sans doute le plus gros investissement financier que nous ferons. Notre avis sur les prêts hypothécaires TD vous aidera à décider si cette banque a le bon prêt hypothécaire pour vos besoins. Près de 14 millions de Canadiens font affaire avec TD, ce qui en fait la deuxième banque en importance au Canada et le deuxième prêteur hypothécaire immobilier en termes de part de marché. En 2021, TD Canada Trust comptait plus de 220 milliards de dollars de prêts hypothécaires dans son portefeuille. Si vous n’avez pas encore choisi de prêteur hypothécaire, la TD est un concurrent sérieux à considérer.

La longue histoire de TD au Canada remonte à 1855. Née de l’industrie céréalière en plein essor au Canada, la Banque de Toronto a été à l’origine fondée par un groupe de meuniers et marchands. Une autre institution, la Banque Dominion, vit le jour à peu près à la même époque pour devenir une banque à charte en 1869. En 1954, les deux banques fusionnèrent pour devenir la Banque Toronto Dominion. Ce que nous appelons dorénavant TD Canada Trust.

Critères d’admissibilité aux prêts hypothécaires de la TD

TD Canada Trust est une banque à charte régie par la Loi sur les banques et sous la réglementation fédérale du Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF). Par conséquent, certaines qualifications hypothécaires sont standard chez les 6 grandes banques du Canada, dont la TD. Cela dit, la TD utilise Equifax pour vérifier votre cote de crédit et évaluer vos antécédents en matière de crédit. En quoi est-ce important ?

Votre cote de crédit

Il existe deux principales agences d’évaluation du crédit au Canada, Equifax et TransUnion. Chacune utilise une méthode de pointage légèrement différente pour calculer votre cote de crédit. Equifax a tendance à être un peu plus stricte, il n’est donc pas rare que certaines personnes aient une cote Equifax inférieure à leur cote TransUnion. Il est important de savoir ce qui se trouve dans votre dossier de crédit Equifax et votre pointage de crédit avant de faire une demande de prêt hypothécaire à la TD. Utilisez Borrowell pour vérifier votre cote de crédit et télécharger gratuitement votre dossier de crédit complet sans affecter votre pointage.

La cote de crédit minimum pour être admissible à un prêt hypothécaire au Canada est techniquement de 600, les 6 grandes banques canadiennes demandant généralement au moins 620. Cependant, vous aurez beaucoup plus de chance et obtiendrez un taux d’intérêt hypothécaire inférieur si votre cote de crédit est au moins égale à 640. Ensuite, vous devez réussir le test de résistance hypothécaire.

Le test de résistance pour prêt hypothécaire

Le test de résistance pour prêt hypothécaire est une exigence de qualification hypothécaire imposée par le gouvernement fédéral que TD Canada Trust et chaque prêteur hypothécaire sous réglementation fédérale doivent confirmer afin d’approuver votre prêt hypothécaire. Il mesure vos obligations mensuelles de paiement de votre dette, votre mensualité hypothécaire potentielle et autres coûts mensuels d’accession à la propriété par rapport au revenu mensuel brut de votre ménage. Le calcul est effectué deux fois, la première en utilisant le taux d’intérêt hypothécaire actuel offert par le prêteur, puis la deuxième en utilisant un taux fictif plus élevé fixé par le BSIF pour simuler le « pire scénario » de l’augmentation des taux hypothécaires à l’avenir.

Afin de réussir le test de résistance hypothécaire, vos mensualités totales ne doivent pas dépasser un certain pourcentage du revenu mensuel brut de votre ménage, tant au taux actuel qu’au taux simulé plus élevé. Le test vise à s’assurer que vous pourrez toujours vous permettre de vivre dans votre maison si les taux d’intérêt hypothécaires augmentent et donc augmenteront vos mensualités plus tard. La TD est légalement tenue de prouver si vous passez le test de résistance avec succès ou non, et ne peut pas approuver votre prêt hypothécaire si vous échouez.

Le test de résistance hypothécaire vous protège, vous et le prêteur, contre les pertes. Personne ne veut perdre sa maison, et la TD ne veut pas s’en emparer non plus. Vous pouvez savoir si vous réussissez le test de résistance hypothécaire avant de faire une demande de prêt hypothécaire à la TD en utilisant la calculatrice d’admissibilité hypothécaire Hardbacon.

Votre mise de fonds

Pour être admissible à un prêt hypothécaire conventionnel de la TD, vous devez verser une mise de fonds d’au moins 20 % du prix d’achat. Si vous ne pouvez pas verser ce montant, vous pouvez demander un prêt hypothécaire à proportion élevée par l’intermédiaire de la TD qui vous permettra de verser une mise de fonds de seulement 5 %. Un prêt hypothécaire à proportion élevée, où la mise de fonds est inférieure à 20 % du prix d’achat, nécessite une assurance de prêt hypothécaire. Ce type de prêt hypothécaire est souvent appelé « prêt hypothécaire assuré ».

L’assurance de prêt hypothécaire protège TD Canada Trust contre les pertes si vous ne parvenez pas à rembourser votre prêt hypothécaire et que celui-ci fait l’objet d’une saisie. La plupart des prêts hypothécaires à proportion élevée sont assurés par la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), communément appelée « prêt hypothécaire SCHL ». Les primes d’assurance sont calculées en fonction du prix d’achat de la maison et du montant de votre mise de fonds, puis ajoutées au total de votre prêt hypothécaire et assujetties aux intérêts hypothécaires. Vous pouvez utiliser la calculatrice d’assurance-prêt hypothécaire SCHL pour connaître le montant de vos primes avant de demander un prêt hypothécaire TD.

Faillite personnelle et proposition de consommateur

De manière générale, la plupart des 6 grandes banques canadiennes, comme la TD, peuvent approuver un prêt hypothécaire pour les demandeurs qui ont déjà fait faillite. Si vous avez fait faillite dans le passé, assurez-vous d’avoir été libéré depuis au moins deux années complètes et d’avoir rétabli votre crédit avant de faire une demande de prêt hypothécaire à la TD. Vous devez toujours remplir les critères de qualification hypothécaire de base exigés de tous les demandeurs.

La bonne nouvelle, c’est que TD Canada Trust est l’une des rares grandes banques à proposer une carte de crédit avec garantie pour vous aider à reconstruire votre crédit après un traumatisme financier, comme une faillite. Pour rétablir votre crédit le plus rapidement possible et vous aider à être admissible à un prêt hypothécaire TD, assurez-vous de suivre la « règle des 2 » :

 

• Ouvrir au moins 2 nouveaux comptes de crédit.
• Avoir au moins 2 types de crédits différents, comme une carte de crédit et un emprunt personnel.
• Opter une limite de 2 000 $ pour chacun des comptes.
• Les garder ouverts et actifs pendant au moins 2 ans. N’oubliez aucun paiement, ne plafonnez pas votre carte de crédit ou ligne de crédit.
• Attendre au moins 2 années complètes à compter du jour où vous êtes libéré de votre faillite pour demander un prêt hypothécaire TD.

Comment faire une demande de prêt hypothécaire TD

Le processus de demande de prêt hypothécaire TD est facile et assez rapide. Il existe plusieurs façons de demander un prêt hypothécaire TD en fonction de vos besoins et de votre niveau de confort, notamment :

• En prenant un rendez-vous avec votre succursale locale
• En communiquant directement avec un spécialiste hypothécaire de la TD
• Par téléphone: 1-877-230-6275
• En ligne sur le site Web de la TD
• Par l’intermédiaire d’un courtier hypothécaire indépendant

 

 

Si vous ne pouvez pas vous rendre dans une succursale TD, mais que vous souhaitez tout de même obtenir une touche personnelle, vous pouvez prendre rendez-vous avec un spécialiste hypothécaire mobile de la TD. Ils viendront chez vous, au bureau, dans votre café préféré ou ailleurs dans la limite du raisonnable. Sur leur site Web, vous pouvez rechercher un spécialiste hypothécaire mobile par nom, emplacement et langue préférée. Vous accéderez alors à une liste de spécialistes en prêts hypothécaires en fonction de vos besoins, ainsi que de leurs coordonnées pour les appeler directement et prendre rendez-vous.

Si vous avez déjà un prêt hypothécaire TD et qui doit être renouvelé ou que vous souhaitez refinancer, un spécialiste hypothécaire mobile ne pourra probablement pas vous aider. Ils ne travaillent généralement qu’avec de nouveaux clients hypothécaires. Pour renouveler votre prêt hypothécaire TD existant, vous pouvez :

 

• Prenez un rendez-vous à votre succursale locale
• Appelez pour renouveler votre prêt hypothécaire par téléphone : 1-800-450-7320
• Connectez-vous à votre compte BanqueNet

Préparez votre demande de prêt hypothécaire TD

Dans la plupart des cas, vous devrez obtenir une préapprobation hypothécaire de la TD avant qu’un agent immobilier ne veuille travailler avec vous. Vous pouvez initier votre demande en ligne, par téléphone ou en personne à votre succursale locale. Votre préapprobation hypothécaire TD confirmera le montant total du prêt hypothécaire auquel vous êtes admissible, les conditions de votre prêt hypothécaire et maintiendra l’offre de taux d’intérêt jusqu’à 120 jours.

La façon la plus simple d’obtenir votre préapprobation hypothécaire TD est de faire une demande en ligne. Cela ne prend que quelques minutes et vous obtiendrez une réponse instantanée. Faire votre demande en ligne n’aura aucune incidence sur votre cote de crédit, et votre offre de taux d’intérêt hypothécaire est bloqué pendant 120 jours.

Pour que le processus de préapprobation hypothécaire de la TD soit aussi simple et rapide que possible, assurez-vous d’avoir les documents suivants à portée de main :

 

Une fois qu’un vendeur accepte votre offre d’achat, le processus complet de demande de prêt hypothécaire TD peut prendre d’une semaine à un mois ou plus. Le temps qu’il faudra réellement pour financer votre prêt hypothécaire et conclure la transaction dépend en grande partie de la rapidité avec laquelle vous fournissez toutes les informations et pièces justificatives nécessaires à votre spécialiste en prêts hypothécaires, et aussi de votre situation, simple ou plus compliquée. Généralement, TD Canada Trust reçoit plutôt des avis positifs sur des sites comme insureEYE pour la rapidité de son processus de demande et le service client fourni par leurs spécialistes en prêts hypothécaires.

Taux d’intérêt hypothécaires de la TD

Les taux d’intérêt hypothécaires de la TD sont affichés sur leur site Web, disponibles en succursale et communiqués par leurs spécialistes et courtiers partenaires en prêts hypothécaires. Comme la plupart des 6 grandes banques canadiennes, la TD offre également des taux hypothécaires spéciaux inférieurs aux taux réguliers affichés. Marketing mis à part, il n’y a rien de vraiment spécial dans les taux hypothécaires « spéciaux » de la TD, ni dans les taux spéciaux de toute banque d’ailleurs. Au moment où nous écrivons ces lignes, le taux spécial de la TD sur un prêt hypothécaire fermé fixe de 5 ans est plus élevé que celui de RBC et de la Banque Scotia, et exactement le même que celui de BMO, de la CIBC et de la Banque Nationale.

TD Canada Trust utilise un taux préférentiel différent pour ses prêts hypothécaires variables qui est actuellement supérieur de 0,15 % à celui des cinq autres grandes banques. Au moment où nous écrivons ces lignes, le taux d’un prêt hypothécaire fermé variable de 5 ans de la TD est leur taux préférentiel de 3,35 % moins 0,70 %, ce qui donne un taux spécial de 2,65 %. Malgré leur taux préférentiel plus élevé, une remise plus importante a permis de ramener leur taux variable spécial à l’un des plus bas offerts parmi les 5 autres grandes banques.

Quel que soit le tarif affiché, il s’agit rarement du meilleur tarif que vous pourrez obtenir. N’acceptez jamais le premier taux d’intérêt offert par la TD. Vous pouvez, et devez, négocier votre taux d’intérêt hypothécaire TD. Comparez les taux hypothécaires de tous les prêteurs pour le même type de prêt hypothécaire aux conditions similaires, puis montrez ces offres concurrentielles à votre spécialiste en prêts hypothécaires TD. Tirez parti de votre cote de crédit, votre solide situation financière et de toute autre lien que vous avez avec la TD. Les candidats bien qualifiés sont plus susceptibles d’obtenir le taux le plus bas possible, surtout s’ils ont d’autres contrats que la TD ne veut pas risquer de perdre.

Astuce au sujet des taux hypothécaires TD !

La plupart des autres cinq grandes banques n’offrent pas leurs produits hypothécaires par l’intermédiaire de courtiers hypothécaires, contrairement à la TD. De nombreux courtiers en hypothèques ont la possibilité de « réduire » votre taux d’intérêt hypothécaire en renonçant à une partie de leur commission afin de conclure la transaction. Bien sûr, pour qu’un courtier puisse faire cela, vous devez être bien qualifié avec une excellente cote de crédit, un profil financier solide et généralement verser un acompte de 20% ou plus. Comparez le taux offert par un spécialiste hypothécaire interne de la TD au taux offert par un courtier hypothécaire pour voir qui vous offre le meilleur taux.

De plus, les spécialistes hypothécaires internes de la TD sont des employés commissionnés très motivés pour conclure leurs transactions et vous conserver en tant que client. Votre spécialiste en prêts hypothécaires de la TD peut réduire votre taux, surtout si vous apportez une mise de fonds importante, avez un profil financier solide et d’autres contrats en cours avec la TD ou que vous pouvez apporter à la TD.

Potentiels frais liés aux prêts hypothécaires de la TD

Il y a des frais associés à l’achat d’une maison. Plusieurs échappent au contrôle de TD Canada Trust, comme les frais juridiques, les droits de cession immobilière et la TPS/TVH sur le prix de vente d’une maison neuve, pour n’en nommer que quelques-uns. Cependant, la TD peut exiger certains rapports pour évaluer avec précision la propriété avant d’approuver votre prêt hypothécaire. Voici quelques frais que vous devrez peut-être payer lors du processus de demande de prêt hypothécaire TD :

Évaluation de la propriété : La TD peut exiger une évaluation complète de la propriété pour connaitre sa véritable valeur marchande et confirmer qu’elle répond aux normes de qualification de propriété pour un prêt. Les prêteurs engagent généralement leur propre évaluateur et vous répercutent le coût. Les évaluations au Canada peuvent varier de 300 $ à 700 $ selon l’évaluateur utilisé, votre province et les conditions actuelles du marché.

Inspection de la maison : La TD peut exiger une inspection complète de la maison pour évaluer l’état de la propriété, comme l’intégrité structurelle, les défauts ou la nécessité de réparations majeures. De nombreux acheteurs feront faire une inspection avant de placer une offre ou bien comme condition d’achat. Dans certains cas, le prêteur peut l’exiger dans le cadre du processus d’approbation. Le coût moyen d’une inspection résidentielle est d’environ 500 $, mais varie selon la province et les inspecteurs.

Paiement du rajustement des intérêts : Les frais d’intérêts hypothécaires commencent à s’accumuler à compter de la date de clôture de votre prêt hypothécaire lorsque la TD débloque les fonds. Mais votre premier versement hypothécaire est généralement dû le 1er du mois après que vous soyez entré en possession de la maison depuis 30 jours. Vous devrez peut-être payer les intérêts courus par anticipation en fonction de la date de clôture de votre prêt hypothécaire, ou bien votre premier versement hypothécaire sera plus élevé que le reste pour effacer les frais d’intérêt accumulés.

Assurance habitation : au Canada, tous les prêteurs hypothécaires exigent que vous déteniez une assurance habitation, aussi appelée assurance sur les biens. L’assurance habitation vous protège, vous et le prêteur, contre les pertes si quelque chose arrivait à la maison, comme un incendie par exemple. Le coût mensuel d’une police d’assurance habitation varie en fonction de l’assureur, du type de couverture, de l’emplacement et d’autres facteurs de risque, mais le coût moyen est d’environ 100 $ par mois. Comparez toujours les compagnies d’assurance habitation pour trouver la bonne couverture au meilleur prix.

Assurance prêt hypothécaire : Si vous n’êtes pas en mesure de verser une mise de fonds de 20 %, vous aurez besoin d’une assurance prêt hypothécaire pour votre prêt hypothécaire à proportion élevée. Le coût des primes dépend du montant de votre mise de fonds et du montant total du prêt hypothécaire. Généralement, les primes sont ajoutées à votre prêt hypothécaire, mais vous pouvez choisir de les payer d’avance. L’assurance prêt hypothécaire peut coûter de quelques milliers de dollars à des dizaines de milliers de dollars. Utilisez la calculatrice d’assurance-prêt hypothécaire SCHL pour estimer le coût de vos primes.

Options de paiement hypothécaire de la TD

La TD offre plusieurs fréquences de versement hypothécaire au-delà du versement hypothécaire mensuel standard, et la souplesse nécessaire pour aligner les versements sur vos jours de paie. Avec une hypothèque TD, vous pouvez choisir parmi les options de paiement suivantes :

 

Avec les options de paiement accéléré, vous finissez par effectuer des paiements supplémentaires sur votre prêt hypothécaire au cours d’une année pour vous aider à le rembourser plus rapidement et à économiser sur les intérêts.

Privilège de remboursement anticipé

Presque tous les prêteurs hypothécaires offrent des options de remboursement anticipé sur les prêts hypothécaires fermés pour vous aider à rembourser votre prêt hypothécaire plus rapidement sans pénalité coûteuse. Malheureusement, la TD ne semble pas être aussi généreuse et flexible que les autres grandes cinq banques à ce sujet. Avec un prêt hypothécaire fermé TD, vous avez deux options de remboursement anticipé :

 

Paiement forfaitaire annuel : une fois par an, vous pouvez effectuer un paiement forfaitaire ne dépassant pas 15 % du solde initial de votre prêt hypothécaire. Par exemple, si le solde initial de votre prêt hypothécaire était de 350 000 $, vous pouvez verser jusqu’à 52 500 $ supplémentaires sur votre capital chaque année.

Augmentez votre versement hypothécaire : une fois par an, vous pouvez augmenter le montant de vos versements hypothécaires réguliers jusqu’à 100 % du montant du versement initial. Par exemple, si votre paiement hypothécaire régulier est de 1 500 $ par mois, vous pouvez augmenter le montant de votre paiement mensuel jusqu’à 3 000 $.

 

Pénalités de remboursement anticipé sur une hypothèque fermée

Si vous avez un prêt hypothécaire fermé TD, vous devrez payer une pénalité pour remboursement anticipé si vous :

 

• Dépassez le montant de votre privilège de remboursement anticipé
• Remboursez le solde ou la portion restante de votre prêt hypothécaire avant la fin de votre prêt
• Changez de prêteur et remboursez votre prêt hypothécaire TD ou votre portion restante avant la fin de votre prêt

 

 

Si vous avez un prêt hypothécaire à taux variable de la TD, votre pénalité pour remboursement anticipé correspondra à 3 mois d’intérêts sur le solde actuel. Si c’est un prêt hypothécaire à taux fixe, votre pénalité pour remboursement anticipé sera la plus élevée de ces deux calculs : soit 3 mois d’intérêts sur le solde actuel, soit le différentiel de taux d’intérêt (IRD). L’IRD est calculé en fonction du solde hypothécaire actuel avec le taux que vous avez, par rapport à ce que serait votre solde hypothécaire au taux affiché actuel et sans aucune remise.

Avant d’effectuer tout paiement supplémentaire, la TD offre un excellent calculateur de remboursement anticipé pour voir si une pénalité vous sera facturée et, si c’est le cas, de combien elle sera. Les prêts hypothécaires ouverts de la TD ne sont assujettis à aucun frais de pénalité pour remboursement anticipé.

Aperçu des produits hypothécaires TD

Le prêt hypothécaire TD le plus courant est le prêt hypothécaire fermé standard à taux fixe de 5 ans, suivi du prêt hypothécaire fermé à taux variable de 5 ans. Les prêts hypothécaires variables TD offrent une option de paiement fixe. Le montant de votre paiement hypothécaire restera le même même si les taux fluctuent. Au lieu de cela, la partie de votre paiement qui va au principal et aux intérêts changera si les taux changent, mais pas le montant total de votre paiement.

Les taux hypothécaires affichés de la TD sont calculés sur un amortissement de 25 ans; la durée totale de votre prêt hypothécaire en fonction de votre taux actuel et de votre paiement. Vous pouvez demander un amortissement plus long jusqu’à 30 ans, mais attendez-vous à un taux d’intérêt plus élevé. Au moment où nous écrivons ces lignes, je n’ai pas pu trouver les taux d’un prêt hypothécaire de 30 ans, mais la norme de l’industrie a tendance à être d’environ 0,10 % supérieure à celle d’un prêt hypothécaire de 25 ans. L’amortissement d’un prêt hypothécaire assuré, comme un prêt hypothécaire à proportion élevée de la SCHL, ne peut pas être prolongé au-delà de 25 ans.

Les prêts hypothécaires fermés TD sont disponibles pour des durées allant de 6 mois à 10 ans. Les prêts hypothécaires ouverts peuvent être convertis en prêts hypothécaires fermés à tout moment. Les hypothèques à taux variable peuvent être converties en hypothèque à taux fixe à tout moment. Des conditions et restrictions s’appliquent.

La TD offre-t-elle des prêts hypothécaires spécialisés?

Malheureusement, la TD ne semble pas offrir de produits hypothécaires spéciaux ou prêts à l’emploi comme certaines des autres cinq grandes banques. Cependant, l’un des produits hypothécaires les plus populaires de la TD est le CréditFlex Valeur domiciliaire. C’est un prêt immobilier qui vous permet d’emprunter jusqu’à 80% de la valeur de votre maison.

Le CréditFlex Valeur domiciliaire TD est une ligne de crédit renouvelable qui est garantie par votre propriété. Vous pouvez accéder aux fonds disponibles à tout moment et le taux d’intérêt est généralement inférieur à celui d’une carte de crédit ou d’un prêt personnel non garanti. Le remboursement est flexible, ce qui vous permet d’effectuer des paiements aussi bas que les intérêts. Ce produit est disponible en plus de votre prêt hypothécaire existant ou en tant que produit autonome que vous pouvez utiliser pour rembourser votre prêt hypothécaire existant. Vous pouvez également accéder à ce produit si vous êtes propriétaire de votre maison. Vous avez la possibilité de convertir la totalité ou une partie de votre solde en un terme fermé ou ouvert à taux fixe avec des versements réguliers fixes.

Avantages et inconvénients des prêts hypothécaires TD :