Suivre les consignes des riches : comment établir votre propre portefeuille immobilier sans vendre votre maison

Si vous lisez Hardbacon, vous savez qu’un grand nombre des personnes les plus riches du Canada ont diversifié leurs avoirs dans l’immobilier ; des noms comme Greenberg, Thomson, Rahi, Apostopoulos, Azrieli et Goldhar. Certains ont hérité de leur fortune, d’autres l’ont bâtie en travaillant dur et en diversifiant les risques. Ils ont réussi et vous le pouvez aussi.

C’est une erreur de penser que vous devez vendre un bien pour en financer un autre. Si vous tirez parti des fonds propres de votre résidence principale actuelle, vous pouvez créer votre propre portefeuille d’investissements immobiliers.

 

L’équité est quelque chose que vous avez déjà

Qu’est-ce que l’équité ? La valeur nette est la valeur actuelle de votre maison qui est supérieure à ce que vous devez sur celle-ci. Si vous pouvez gérer vos paiements actuels, calculez si vous pouvez supporter une dette supplémentaire sur la maison. Les taux sont bas, mais attention : les taux sur les immeubles de placement sont légèrement plus élevés que sur les résidences principales. Selon la SCHL, un prêt hypothécaire de placement sera plus élevé qu’un taux conventionnel, mais votre locataire en absorbera le coût.

Cette marge positive entre la valeur de votre maison et le solde de l’hypothèque constitue la mise de fonds pour l’investissement immobilier. Il existe deux façons d’y accéder, en fonction de votre tolérance personnelle au risque.

Si votre maison est trop grande pour vous, si vous n’aimez pas le quartier ou si vous avez simplement envie de changement, vous pouvez déménager et prendre l’hypothèque sur votre propriété actuelle pour ensuite la louer. Le plus grand risque est le temps qu’il faut pour trouver des locataires qui emménagent et commencent à payer le loyer. Le paiement mensuel des locataires doit couvrir vos coûts, qui comprennent l’hypothèque, toutes les taxes, l’assurance et les services publics s’ils font partie du loyer.

Une autre option consiste à prendre l’hypothèque sur votre résidence principale et à financer un immeuble qui a déjà un locataire payant. Vous économisez certains frais en ne déménageant pas et vous n’avez pas à vous soucier de trouver rapidement un nouveau locataire. Les locataires paient l’hypothèque, les taxes et les coûts de toute façon. Il peut être plus facile d’obtenir un prêt hypothécaire puisque les locataires sont en place.

 

Ne quittez pas encore votre emploi

Vous venez de créer votre portefeuille immobilier. Durant les premières années, cela pourrait être une source de revenus passifs imposables.  Vous aurez probablement encore besoin d’un revenu régulier pour vivre confortablement, payer votre propre style de vie et remplir les conditions requises pour obtenir un prêt hypothécaire d’investissement.

L’objectif n’est pas forcément de quitter votre emploi. L’investissement immobilier peut être une autre source de revenus, et une parmi d’autres. Plus le nombre d’investissements rapportant un flux de trésorerie positif est important, plus vite vous parviendrez à être riche de manière indépendante.

 

Un financement adapté à vos besoins

Vous n’êtes pas obligé de vous adresser à une banque traditionnelle pour obtenir un prêt hypothécaire. Vous pouvez engager un courtier en prêts hypothécaires qui fera les recherches et la prospection pour trouver le meilleur taux. Les courtiers ont accès à toutes les banques de détail et aux sociétés spécialisées. Un courtier ne convient pas à tout le monde, mais vous pouvez toujours obtenir le bon prêt hypothécaire vous-même en faisant vos recherches. Votre agent immobilier dispose d’ailleurs d’un réseau de spécialistes prêts à vous aider également.

Le financement est le facteur critique. Vous vous souvenez que la valeur nette est la valeur de votre maison moins les dettes qu’elle comporte ? C’est le prêteur qui détermine cette valeur, et non un agent immobilier. La banque ou la société de crédit hypothécaire déterminera la valeur nette de votre maison et la comparera à votre niveau d’endettement et à votre revenu total. Dans certains cas, le prêteur financera jusqu’à 80 % de la valeur de la location.

 

Enfin ! Un allégement fiscal !

L’investissement immobilier n’est que cela – un investissement, et l’Agence du revenu du Canada considère votre nouvelle hypothèque d’une manière différente. Dès que vous déclarez un bien immobilier comme investissement locatif, la partie des intérêts de l’hypothèque sur ce bien et toutes les autres dépenses, y compris les taxes municipales et scolaires, sont déductibles d’impôt. Le capital dû sur le prêt n’est pas déductible d’impôt, mais la période d’amortissement paie les intérêts en premier, ce qui signifie que plus de 50 % de vos paiements mensuels peuvent être strictement consacrés aux paiements d’intérêts.

Une fois que vous avez remboursé votre prêt hypothécaire d’investissement, les coûts d’amélioration ou d’entretien sont toujours déductibles des impôts, ce qui protège vos bénéfices d’une plus grande pression fiscale.

Le CELI est un autre moyen de protéger votre portefeuille

Mieux encore, vous pouvez prendre votre revenu locatif après impôt et le placer dans votre compte d’épargne libre d’impôt ou CELI, si vous avez de la place.  Selon Brad Wise, conseiller en placements chez Placements Manuvie Incorporée, le terme compte d’épargne libre d’impôt est mal choisi. ” Il faudrait plutôt l’appeler compte de placement libre d’impôt. L’argent qui s’y trouve devrait servir à investir. ”  Pourquoi ? Parce que l’intérêt sur les placements du CELI croît à l’abri de l’impôt. Vous avez déjà de l’argent dans votre CELI ? Utilisez-le pour constituer votre portefeuille immobilier. C’est de l’argent que vous n’avez pas à rembourser et qui peut vous aider à constituer un capital dans votre nouvelle entreprise. C’est vrai – votre portefeuille est votre propre petite (ou pas si petite) entreprise.

 

Êtes-vous prêt ?

Posséder un immeuble de placement est un engagement financier très différent de l’achat d’actions d’une société de placement immobilier ou d’actions immobilières. Vous disposez d’un actif physique que vous contrôlez. Vous seul savez si vous êtes prêt à être un investisseur immobilier impliqué dans votre propre portefeuille d’immeubles ou d’unités.

Construisez un patrimoine pour vous-même et diversifiez dans quelque chose qui peut mener à vos objectifs financiers. Comme quelqu’un l’a dit un jour, à l’âge d’or, “on ne peut pas manger sa maison”. “Les revenus locatifs peuvent financer un style de vie qui ne dépend pas de la vente de votre résidence principale. La vente d’une propriété au bon moment et au meilleur prix n’est jamais garantie. Si vous avez augmenté vos fonds propres et que vous souhaitez vous lancer dans l’investissement immobilier, c’est peut-être le meilleur moment pour le faire.