Utiliser votre REER pour acheter une maison avec le régime d’accession à la propriété

Avec le régime d’accession à la propriété (RAP), vous pouvez utiliser les fonds que vous avez accumulés dans votre régime enregistré d’épargne-retraite (REER) sans payer d’impôt sur ce retrait pour acheter votre première maison. Cela semble trop beau pour être vrai, n’est-ce pas? Ce l’est presque! L’utilisation de votre REER pour acheter une maison est soumise à des règles, mais dans l’ensemble, il s’agit d’un excellent moyen pour les Canadiens d’accéder à la propriété et de se constituer un patrimoine. Cela devient encore plus intéressant depuis que le gouvernement fédéral a augmenté le montant que vous pouvez emprunter à 60 000$ et prolongé le délai de grâce avant le remboursement.

Comment fonctionne le régime d’accession à la propriété?

Dans les années 1990, le gouvernement du Canada a mis en place le RAP dans le but de rendre l’accession à la propriété plus accessible aux Canadiens. Avant les changements récents d’avril 2024, la limite était fixée à 35 000$ depuis 2019. Depuis sa création, des millions de personnes ont utilisé le RAP pour investir dans l’immobilier et devenir propriétaires.

Ce programme est géré par l’Agence du revenu du Canada (ARC) et vous permet d’accéder aux fonds de votre compte REER sans payer d’impôt. Cela signifie que vous devez avoir un REER. Et bien sûr, il faut qu’il y ait de l’argent dedans. Le montant de votre retrait ne sera pas soumis à l’impôt sur le revenu et ne sera pas inclus dans votre revenu pour l’année au cours de laquelle il est retiré.

Tant que l’argent que vous essayez d’obtenir a été détenu dans le REER pendant au moins 90 jours (environ trois mois), vous pouvez le retirer dans le cadre du RAP. Mieux encore, si vous achetez une maison conjointement avec un partenaire, vous pouvez tous deux retirer jusqu’à 60 000$ chacun de vos comptes REER respectifs. Cela représente une mise de fonds potentielle de 120 000$. Ajoutez cet argent à votre compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP) de 40 000$ chacun, et vous obtenez au moins 200 000$ pour votre première maison.

En outre, si vous avez plus d’un compte REER, vous pouvez effectuer des retraits sur chacun d’entre eux, à condition que le total de ces retraits ne dépasse pas le plafond total.

Non seulement vous avez bénéficié des avantages fiscaux liés à la cotisation à votre REER, mais vous pouvez maintenant vous emprunter de l’argent à vous-même, sans imposition et sans intérêt, pour vous aider à réaliser votre rêve d’accéder à la propriété.

Suis-je admissible au régime d’accession à la propriété?

Aussi simple que cela puisse paraître, certaines conditions doivent être remplies pour que vous puissiez bénéficier de ce programme.

Tout d’abord, vous devez être résident canadien. Il n’y a pas de “si” ou de “mais” à ce sujet. Si vous ne vivez pas ici, vous ne pouvez pas accéder à ce programme. La maison que vous achetez doit également être située au Canada. Le bien immobilier doit devenir votre résidence principale au plus tard le 1er octobre de l’année qui suit le retrait de votre REER. Vous ne pouvez pas acheter une propriété de vacances en dehors du pays. Vous ne pouvez pas non plus utiliser ce programme pour acheter des immeubles à revenus.

Deuxièmement, vous devez être propriétaire pour la première fois. Si vous êtes déjà propriétaire d’un condo ou d’une maison, vous ne pouvez pas utiliser le programme. Cela dit, si vous avez déjà eu recours au RAP dans le passé pour acheter votre première maison, vous pouvez encore bénéficier de ce programme. C’est possible à certaines conditions, notamment que vous n’ayez pas été propriétaire d’un logement au cours des années précédentes, que vous ayez remboursé la totalité du montant retiré de votre REER avant la date limite et que votre solde restant soit nul. Vous devez également avoir signé un contrat d’achat ou de construction d’une propriété et l’habiter dans un délai d’un an. Pour plus d’informations, consultez les conditions d’éligibilité du RAP.

Comment puis-je retirer des fonds de mon REER?

Vous êtes donc prêt à franchir le pas et à acheter une maison. Cela signifie qu’il est temps de retirer l’argent de votre REER. Pour ce faire, vous devez remplir le formulaire T1036, Régime d’accession à la propriété (RAP) – Demande de retirer des fonds d’un REER. Vous soumettez ce formulaire à l’institution financière qui a ouvert votre compte REER. S’il s’agit de la CIBC, par exemple, vous devez soumettre le formulaire T1036 à la CIBC.

Si vous détenez plusieurs REER auprès de différentes institutions et que vous envisagez de les retirer également, vous devrez soumettre des formulaires individuels à chacune de ces institutions. N’oubliez pas que tous les retraits au titre du RAP doivent être effectués au cours de la même année civile. Mais si les retraits chevauchent le mois de janvier de l’année suivante, l’ARC considère alors que les deux (ou trois) retraits ont eu lieu au cours de la même année civile.

Après avoir confirmé que tous les fonds que vous avez l’intention de retirer se trouvent sur le compte depuis au moins 90 jours, vous pouvez procéder à la transaction. Vous pouvez retirer les fonds à tout moment après les 90 jours, mais pas plus de 30 jours après avoir pris possession de votre propriété.

Voilà! Vous disposez à présent d’une somme importante. Vous êtes prêt à partir à la recherche d’une propriété et à faire des offres!

Quand dois-je rembourser?

Pendant que vous êtes pris dans l’excitation de la recherche d’une maison et des surenchères, n’oubliez pas que vous devrez rembourser tout cela. Et l’ARC est en fait très stricte sur la manière et le moment où vous le faites. Vous avez 15 ans pour rembourser la totalité de ce que vous avez retiré, mais vous ne pouvez pas le faire n’importe comment, selon votre propre calendrier.

Vous devez rembourser chaque année, pendant 15 ans, un quinzième de ce que vous avez retiré. Vous devez commencer à le faire à partir de la cinquième année civile suivant le retrait, en vertu des récents changements qui ont prolongé la période de grâce. Cela signifie que si vous accédez à la totalité des 60 000$ en 2024, vous devrez rembourser 4 000$ par an, chaque année pendant 15 ans à partir de 2029. Cela représente environ 333$ par mois pendant 180 mois.

Chaque année, l’ARC vous enverra un relevé annuel de votre compte RAP indiquant le solde restant et le paiement annuel dû. Vous pouvez également trouver ces informations sur votre avis de cotisation après avoir rempli votre déclaration de revenus, ainsi que dans votre dossier en ligne de l’ARC. Une fois que vous avez effectué votre paiement, vous devez le déclarer à l’annexe 7 de votre déclaration d’impôt sur le revenu.

Bien que vous deviez vous acquitter d’un paiement annuel minimum, vous pouvez tout à fait effectuer des paiements supplémentaires chaque fois que cela est possible afin de rembourser le solde plus rapidement. Assurez-vous simplement que vous affectez spécifiquement ces paiements à votre solde RAP pour qu’ils soient crédités correctement. Sinon, l’ARC ne fait pas la différence entre les versements supplémentaires au RAP et les cotisations régulières au REER. Vous pouvez accidentellement manquer à votre obligation de remboursement.

Que se passe-t-il si je ne rembourse pas l’intégralité de la somme en temps voulu?

Ce serait vraiment dommage! Omettre de tout rembourser irait à l’encontre de l’objectif d’utiliser vos REER pour acheter une maison. L’ARC est assez stricte en ce qui concerne les exigences de remboursement et elle tient des registres méticuleux.

Si vous ne respectez pas le paiement minimum annuel, vous devrez déclarer le manque à gagner en tant que revenu imposable au titre du REER. Par exemple, si votre paiement minimum est de 4 000$ mais que vous n’avez remboursé que 3 000$, vous devez déclarer 1 000$ à la ligne 12900 de votre déclaration d’impôt sur le revenu. Il sera ajouté à votre revenu total de l’année et imposé en conséquence.

Par exemple, si vous gagnez 70 000$ et que vous ne payez pas la totalité du paiement minimum annuel, vous ajouterez le manque à gagner à votre revenu total pour l’année. Si nous reprenons l’exemple précédent, vous devrez alors déclarer un revenu de 71 000$ et payer des impôts sur le montant que vous n’avez pas remboursé comme convenu.

Et si je n’achète pas de maison?

La bonne nouvelle, c’est que vous pouvez annuler votre RAP en cas de problème. Mais comme le gouvernement aime les restrictions, vous devrez satisfaire à des conditions d’annulation assez spécifiques.

Vous pouvez résilier dans l’une des deux conditions suivantes: Soit vous n’avez pas acheté ou construit une maison, soit vous êtes devenu non-résident après avoir effectué le retrait de votre REER.

Si vous remplissez ces conditions, vous pouvez annuler votre participation et rembourser la totalité du solde sur votre compte REER existant, ou même sur un nouveau compte à votre nom. Le paiement d’annulation devra être effectué au plus tard le 31 décembre de l’année suivant le retrait des fonds.

Vous devrez ensuite rédiger une lettre expliquant en détail la raison pour laquelle vous avez annulé votre participation et l’envoyer à l’ARC, accompagnée du formulaire RC471, Régime d’accession à la propriété (RAP) – Annulation, dûment rempli. Veillez à indiquer votre nom complet, votre adresse et votre numéro d’assurance sociale. Votre lettre de résiliation doit être reçue dans les 60 jours suivant la date limite de remboursement. Vous devez joindre les reçus prouvant que vous avez remboursé les fonds sur votre compte REER. Toute somme non remboursée à la date limite sera imposée à votre taux marginal d’imposition.

Le mot de la fin

Le prix moyen des propriétés au Canada est monté en flèche au cours des dernières années. En conséquence, de nombreux Canadiens ont l’impression que leur rêve d’accéder à la propriété ne se réalisera jamais. Mais dès les années 1990, le gouvernement du Canada a mis en place le RAP pour faire de ce rêve une réalité, auquel s’ajoute le CELIAPP depuis peu. Le plus beau? Le RAP peut vous aider à réunir une mise de fonds suffisante pour éviter les primes coûteuses de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) qui accompagnent les mises de fonds inférieures à 20%. Si vous envisagez d’acheter votre première maison, il y a de nombreux avantages à utiliser votre compte REER pour vous aider.