Comment obtenir un prêt hypothécaire avec un mauvais crédit au Canada?

La cote de crédit que vous avez aura une incidence directe sur la possibilité d’obtenir un prêt hypothécaire au Canada. Si vous avez une bonne cote de crédit, on vous offrira des produits de crédit concurrentiels. Si vous avez une mauvaise cote, on vous en offrira moins. La bonne nouvelle, c’est que votre cote de crédit peut s’améliorer rapidement si vous changez vos habitudes financières. En outre, certaines possibilités de prêts hypothécaires sont disponibles même pour les personnes ayant un mauvais crédit.

Si vous voulez devenir propriétaire, vous devez commencer par examiner votre cote de crédit et comprendre ce qu’elle signifie. Plus le pointage est faible, plus il est difficile d’obtenir un prêt hypothécaire. En général, un prêteur vous considère comme un emprunteur peu fiable lorsque votre cote de crédit est inférieure à 680. À ce stade, l’hypothèque est à haut risque. Bien que vous puissiez encore obtenir un prêt hypothécaire, vous devrez examiner différentes options de prêt.

Incidence d’un mauvais crédit sur l’obtention d’un prêt hypothécaire

Il y a toujours un risque lorsque vous prêtez de l’argent. Les prêteurs veulent avoir l’assurance que vous rembourserez tout dans son intégralité. Un prêteur examine votre cote de crédit pour savoir si vous êtes une valeur sûre. Le pointage de crédit nécessaire pour obtenir un prêt hypothécaire dépend de votre prêteur. Si vous avez une faible cote, vous pouvez obtenir un prêt hypothécaire, mais à un taux d’intérêt plus élevé et avec des frais supplémentaires.

Qu’est-ce qu’une mauvaise cote de crédit?

Au Canada, la cote de crédit varie de 300 à 900. Les catégories varient selon le prêteur, mais en général, une cote de 660 est considéré comme bon. La plupart des banques canadiennes n’approuveront pas les emprunteurs si votre cote de crédit est inférieure à 600. Les sociétés de fiducie ou les prêteurs privés exigent une cote d’au moins 550. Si votre cote est inférieur à 550, vous pouvez potentiellement obtenir un prêt hypothécaire pour mauvais crédit à haut risque. De nombreux facteurs influent sur votre pointage de crédit et lorsque vous les comprenez, vous pouvez travailler à améliorer votre cote. 

Ratio dette/revenu

Essayez de ne pas avoir plus de 30 % de dettes sur vos cartes de crédit. Si vous avez beaucoup de dettes de différentes manières, les prêteurs pensent que vous avez un problème d’argent. Par conséquent, essayez d’avoir un faible ratio dette/revenu. Par exemple, si vous avez un crédit de 1 000 $ sur une carte, essayez de faire en sorte que votre carte ait un solde dû de 300 $ ou moins. 

Ne demandez pas trop de crédit à la fois

Ne demandez pas de sources de crédit en une seule fois. Chaque fois que vous faites une demande de crédit, cela déclenche une vérification de crédit avec impact. Un trop grand nombre de vérifications avec impact dans un court laps de temps signale également aux prêteurs des problèmes d’argent. Le seul cas où vous pouvez faire le tour des sources de crédit sans subir de vérification à chaque fois est celui d’un prêt hypothécaire ou d’une voiture. 

Antécédents de crédit

Votre cote de crédit sera examinée de près. Les prêteurs auront accès à l’argent que vous devez et à la façon dont vous avez utilisé vos produits de crédit. Votre historique est disponible, de sorte que tout paiement manqué ou défaut de paiement apparaîtra. La longueur de votre historique de crédit est également importante. C’est pourquoi vous devriez conserver vos anciennes cartes de crédit. Vous pouvez arrêter de les utiliser mais ne les annulez pas. Gardez votre plus ancien compte de crédit ouvert.

Historique des dettes

Les prêteurs potentiels examinent les autres dettes que vous avez contractées. Cela inclut les soldes impayés de cartes de crédit, les prêts automobiles et d’autres formes de dettes. Si vous avez déjà beaucoup de dettes, cela peut affecter vos chances d’obtenir le prêt hypothécaire que vous souhaitez. 

Autres éléments à prendre en compte en plus du mauvais crédit

Antécédents professionnels et revenus

Un prêt hypothécaire implique généralement une grosse somme d’argent. Cela dit, un prêteur ne se contente pas d’examiner votre cote de crédit. Il veut s’assurer que vous avez les moyens de le rembourser et il examinera donc les revenus de votre ménage. Lorsque vous demandez un prêt hypothécaire, les prêteurs examinent vos antécédents professionnels et vos dossiers financiers. Si vous avez travaillé de façon constante à temps plein pendant de nombreuses années, cela vous aidera dans votre demande de prêt hypothécaire. L’Agence du revenu du Canada peut confirmer votre revenu au moyen d’avis de cotisation antérieurs.  

Mise de fonds

Plus votre mise de fonds est élevée, plus vous avez de chances d’obtenir un prêt hypothécaire. Avec un bon crédit, vous êtes considéré comme présentant un faible risque; les prêteurs peuvent accepter une mise de fonds de 5 %. Si vous avez un mauvais crédit, vous devrez peut-être verser une mise de fonds d’au moins 20 % du prix d’achat. Si vous pouvez verser un acompte plus important, tant mieux! Vous disposez alors d’une plus grande valeur nette immobilière et d’une période de remboursement du prêt plus courte. Vous aurez également accès à de meilleurs taux hypothécaires.

Valeur de la propriété

Pour les personnes ayant un mauvais crédit et travaillant avec des prêteurs privés, la valeur de la propriété est importante. Lorsque vous trouvez une maison qui vous plaît, faites-la évaluer pour en connaître la valeur. Un prêteur peut vouloir s’assurer que la propriété vaut l’investissement dans l’éventualité d’un défaut de paiement de votre part. 

Comment acheter une maison avec un mauvais crédit

Il n’est pas aussi facile pour les personnes ayant un mauvais crédit d’acheter une maison, mais ce n’est pas impossible. Il existe de nombreux types de prêts hypothécaires: prêts hypothécaires conjoints, prêts hypothécaires avec garant, prêts hypothécaires cosignés, etc. Comparez-les tous pour voir ce qui convient à votre situation. Vous devrez peut-être obtenir une hypothèque à haut risque si vous n’êtes pas admissible à une hypothèque conventionnelle. Voici quelques conseils pour obtenir votre première hypothèque même avec un mauvais crédit.

Reconstruisez votre crédit

La reconstitution de votre crédit peut prendre un certain temps, mais cela en vaut la peine. Vérifiez votre cote de crédit et ce qui vous empêche de l’améliorer. Commencez à apporter ces améliorations, par exemple en travaillant sur le ratio dette/revenu et en payant vos factures à temps. Il s’agit de donner la priorité à la destination de votre argent et à la façon dont vous le dépensez. Cela peut améliorer votre crédit rapidement et vous économiserez beaucoup d’argent sur les taux d’intérêt pour un prêt hypothécaire.

Emploi stable

Que vous soyez indépendant ou salarié, vous voulez que votre revenu reste stable. Si vous pouvez le faire, les prêteurs de premier ordre sont plus susceptibles de vous approuver. Si votre crédit n’est pas excellent et que vous avez des antécédents professionnels instables, vous serez considéré comme un investissement risqué. Trouvez une source de revenu stable qui peut être confirmée par l’Agence du revenu du Canada. Les prêteurs auront ainsi davantage confiance en votre capacité de rembourser le prêt.

Recherchez les prêteurs à risque et les prêteurs privés

Si vous ne pouvez pas attendre d’avoir une bonne cote de crédit, il existe d’autres options. Vous pouvez vous adresser à des prêteurs spécialisés dans les prêts aux personnes ayant un mauvais crédit. Si vous ne voulez pas attendre que votre cote de crédit s’améliore, vous pouvez envisager de vous adresser à un prêteur qui s’occupe des emprunteurs à mauvais crédit.

Si votre score est inférieur à 600, vous n’aurez peut-être pas d’autre choix que de trouver un prêteur privé. Ils proposent des prêts subprime à des taux supérieurs au taux préférentiel. En gros, vous allez payer plus d’intérêts. 

Sachez qu’avec les prêteurs privés, vous devrez probablement verser un acompte minimum de 20 %. Votre taux peut se situer entre 10 et 15 % en moyenne. C’est beaucoup plus qu’avec un prêt traditionnel. Dans ce cas, un prêteur de premier ordre pourrait n’exiger qu’une mise de fonds de 5 % avec un taux hypothécaire de 3 % à 4 %.

Économisez pour une mise de fonds plus importante

Certains prêteurs de premier ordre travailleront avec vous si votre cote de crédit est mauvaise et si d’autres critères sont respectés. Si vous disposez d’une mise de fonds de 20 %, vous pourrez peut-être obtenir un prêt hypothécaire à un taux d’intérêt compétitif. Certains prêteurs acceptent une cote de crédit de 620 à 640 si la mise de fonds est bonne. Un prêt hypothécaire assuré est nécessaire lorsque vous achetez une maison avec une mise de fonds inférieure à 20 %. Sinon, ce n’est pas nécessaire et les prêteurs sont plus susceptibles d’accepter le fait que vous ayez une mauvaise cote de crédit.

Le fait de verser une mise de fonds plus importante montre au prêteur que vous améliorez votre situation financière. Cela montre que vous représentez moins de risques. Un autre avantage est que vous pouvez rembourser votre prêt hypothécaire plus rapidement ou effectuer des paiements mensuels moins élevés.

Améliorer votre cote de crédit

Si vous décidez qu’il est préférable d’améliorer votre cote de crédit, il y a plusieurs choses que vous pouvez faire. La reconstruction ne doit pas nécessairement prendre beaucoup de temps. Soyez responsable avec les produits de crédit dont vous disposez. Payez vos factures à temps et dans leur intégralité. Si vous n’avez pas les fonds nécessaires pour payer la totalité de votre relevé de carte de crédit, respectez au moins le paiement minimum mensuel. 

Vous pouvez opter pour une carte de crédit sécurisée comme Refresh si vous ne pouvez pas obtenir une carte non sécurisée. Veillez à ne pas demander trop de crédit à la fois. Toute vérification avec impact de votre crédit réduira votre cote de crédit. Vous pouvez également donner l’impression d’avoir des problèmes d’endettement.

Trouvez un cosignataire ou un garant

Si vous avez un mauvais crédit, un cosignataire ou un garant peut vous aider à obtenir un prêt hypothécaire. Il s’agit d’une personne proche de vous, comme vos tuteurs légaux. Les prêteurs considéreront qu’il s’agit d’un prêt beaucoup moins risqué. 

Un cosignataire signera tous les documents relatifs au prêt hypothécaire et son nom sera inscrit sur le titre de propriété. Il sera copropriétaire de la maison pendant que vous y vivrez et sera responsable des paiements hypothécaires. Le risque est ainsi transféré au cosignataire, qui effectue les paiements si vous ne pouvez pas le faire. Un garant garantit que les paiements sont effectués. Il est responsable si vous ne payez pas, mais il n’est pas propriétaire du bien. 

Cela vaut-il la peine d’obtenir un prêt hypothécaire avec un mauvais crédit?

Si votre cote de crédit est faible et que vous n’atteignez pas le pointage minimum requis pour obtenir un prêt hypothécaire, il existe d’autres solutions. Si un prêteur de type A ou un prêteur principal ne vous accepte pas, vous pouvez opter pour un prêteur de type B ou un prêteur à risque. Ils travaillent avec des personnes qui, comme vous, n’ont pas une assez bonne cote de crédit pour obtenir un prêt de la banque. Si vous travaillez avec un courtier, celui-ci connaît probablement un prêteur qui peut vous aider.

Votre courtier recevra souvent une commission d’intermédiaire de la part du prêteur. Toutefois, avec un prêt hypothécaire pour mauvais crédit, vous devrez peut-être payer des frais supplémentaires si votre courtier vous recommande.  Outre la commission d’intermédiaire, vous devrez payer d’autres frais lorsque vous travaillez avec un prêteur à risque.

Normalement, ces frais n’auraient pas lieu si vous travailliez avec un prêteur de type A. Non seulement vous payez un taux hypothécaire plus élevé, mais vous pouvez payer jusqu’à 1 % de frais de dossier sur le montant total de votre prêt. Si vous travaillez avec un prêteur trouvé par l’intermédiaire d’un courtier en prêts hypothécaires pour mauvais crédit, il se peut que 1 % supplémentaire soit ajouté. Pour mettre cela en perspective, ces 2 % représentent 10 000 $ de plus sur un prêt hypothécaire de 500 000 $. 

Si vous avez un mauvais crédit et que vous souhaitez obtenir un prêt hypothécaire, vous devrez payer beaucoup plus pendant toute la durée du prêt. Si vous n’effectuez pas vos paiements, le prêteur peut vendre votre maison pour récupérer le coût de ce que vous devez. Oui, vous aurez peut-être plus de chance en obtenant un prêt hypothécaire, mais à long terme, vous paierez beaucoup. 

Améliorez votre cote de crédit au lieu d’obtenir un prêt hypothécaire pour mauvais payeurs

La plupart des experts financiers vous conseilleront de travailler à l’amélioration de votre cote de crédit. Au lieu d’acheter une maison, prenez le temps d’améliorer votre cote de crédit. Économisez de l’argent pendant que vous y êtes afin de pouvoir verser un acompte plus important sur votre maison. Parlez à un courtier et découvrez combien d’argent vous allez payer en intérêts avec chaque type d’option hypothécaire. 

Obtenir un prêt hypothécaire avec un mauvais crédit implique des taux d’intérêt plus élevés. Vous devrez probablement verser une mise de fonds d’au moins 20 % et il y a un risque que votre maison soit reprise en main si vous ne faites pas vos paiements. Au lieu de demander un prêt hypothécaire pour mauvais crédit, efforcez-vous d’améliorer votre cote de crédit. Cela vous permettra d’économiser beaucoup d’argent maintenant et à l’avenir.