Notre avis sur les hypothèques de RBC

La Banque Royale du Canada (RBC) est la plus grande banque du pays en termes de revenus et elle fait partie des dix plus grandes banques du monde. Au service des Canadiens depuis 1864, RBC était à ses débuts une institution financière privée fondée par un petit groupe de propriétaires d’entreprises maritimes avant de devenir la plus grande banque à charte du Canada. Aujourd’hui, elle compte plus de 1 300 succursales sur le territoire, plus de 86 000 employés et plus de 17 millions de clients dans le monde. Sans surprise, environ le tiers des prêts hypothécaires canadiens est financé par RBC, ce qui en fait le plus grand prêteur hypothécaire en termes de parts de marché. 

Jetons un œil aux hypothèques offertes par RBC : s’agit-il de prêts avantageux pour les Canadiens ?

Les critères d’admissibilité aux prêts hypothécaires de RBC

C’est par le biais de TransUnion qu’RBC obtient l’historique de crédit des futurs emprunteurs, ce qui peut avantager ceux dont la cote de crédit est inférieure, lorsqu’elle est évaluée par Equifax. En effet, il n’est pas rare que les cotes de crédit de TransUnion soient supérieures aux cotes de crédit d’Equifax : certaines personnes rapportent même une différence de 100 points entre les deux bureaux de crédit. TransUnion utilise un modèle de cotation légèrement différent qui tient compte de l’historique professionnel, ce qui explique le score plus élevé de certaines personnes.

Pour être admissible à un prêt hypothécaire conventionnel non assuré, les six grandes banques du Canada utilisent le même critère, c’est-à-dire une cote de crédit minimum de 600. N’oubliez pas que l’admissibilité à une hypothèque tient également compte de votre revenu et de votre mise de fonds.

La plupart des institutions de prêt, y compris RBC, ne refusent pas d’examiner la demande d’une personne ayant déclaré une faillite dans le passé, pourvu que son historique de crédit soit redevenu bon. En général, vous devrez avoir été libéré de votre faillite depuis au moins deux ans et avoir augmenté votre cote de crédit au niveau de qualification minimum de 600. Votre historique de crédit doit indiquer au moins deux comptes de crédit ouverts depuis deux ans et les dettes de ces deux comptes doivent avoir été remboursées selon les termes du contrat. Afin de démontrer que vous avez à nouveau un bon crédit, vous ne devriez pas avoir de paiements manqués ou de solde supérieur à 30 % de votre limite de crédit sur vos cartes de crédit et vos marges de crédit.

Au Canada, la mise de fonds minimale pour une maison de moins de 500 000 $ est de 5 %. Les emprunteurs dont la mise de fonds est inférieure à 20 % sont tenus de souscrire une assurance-prêt hypothécaire par l’intermédiaire d’un fournisseur comme la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL). Les prêts ainsi assurés sont communément appelés des prêts à ratio élevé. Pour être admissible à un prêt hypothécaire assuré par la SCHL, les emprunteurs doivent avoir une cote de crédit minimum de 680.

RBC est légalement tenue de prouver que ses emprunteurs hypothécaires ont réussi le test de résistance hypothécaire. Ce test est obligatoire quel que soient votre cote de crédit et le montant de votre mise de fonds. Ce test est basé sur un calcul hypothécaire qui compare le montant des frais de logement et les créances à rembourser que vous avez ou aurez avec le revenu mensuel de votre ménage. Afin de réussir ce test, un maximum de 39 % du revenu mensuel de votre ménage devrait être alloué aux remboursements hypothécaires, impôts fonciers et services publics. De plus, un maximum de 44 % du revenu mensuel de votre ménage devrait être consacré aux obligations mensuelles de remboursement de la dette et aux frais de logement combinés.

Présenter une demande de prêt hypothécaire auprès de RBC

Les courtiers indépendants ne proposent pas d’hypothèques de RBC : seuls les spécialistes hypothécaires internes de RBC peuvent réceptionner votre demande de prêt. Sur son site web, RBC partage l’outil « Accessibilité réelle à la propriété RBC » pour vous permettre d’établir votre préadmissibilité à une hypothèque. Gardez à l’esprit qu’il s’agit d’une manière rapide et facile d’effectuer une préapprobation : cet outil ne remplace pas une demande officielle.

En quelques minutes, vous disposerez d’une estimation de préqualification basée sur votre cote de crédit, votre revenu et le montant de votre mise de fonds sans affecter votre cote de crédit. Vous serez ensuite invité à entrer en contact avec un spécialiste hypothécaire RBC qui se chargera de votre dossier. Si vous vous préqualifiez et choisissez d’aller de l’avant avec une préapprobation hypothécaire, un spécialiste hypothécaire dédié à votre dossier vous guidera tout au long du processus.

Si vous ne souhaitez pas utiliser cet outil, vous pouvez demander une approbation ou une préapprobation hypothécaire directement :

• En succursale ;
• Par téléphone, au 1-800-769-2511 ;
• En ligne.

En présentant votre demande en ligne, vous pourrez être mis en relation avec un spécialiste hypothécaire de votre région ou effectuer une recherche par nom pour identifier un spécialiste. 

Avant d’initier une demande de prêt hypothécaire, assurez-vous de posséder :

• Une pièce d’identité avec photo émise par le gouvernement, telle qu’un permis de conduire ou un passeport ;
• Un justificatif d’emploi : un talon de paie récent, une confirmation écrite de votre employeur mentionnant le titre de votre poste et la durée de votre emploi, des feuillets T4, un avis de cotisation, etc. ;
• Si vous êtes un travailleur indépendant, vous devrez peut-être fournir les avis de cotisation des trois dernières années, l’immatriculation ou les statuts constitutifs de votre entreprise (le cas échéant), son rapport de solvabilité, etc. ;
• Les documents faisant état de vos actifs ;
• Les documents faisant état de vos impayés et autres obligations de paiement telles qu’une pension alimentaire pour vos enfants ou votre conjoint, des impôts impayés, etc. ;
• Des preuves d’acompte et de sources de fonds ;
• Des attestations de votre capacité à payer les frais de clôture.

L’ensemble du processus peut prendre une semaine à un mois, voire plus selon la complexité de votre situation, la rapidité avec laquelle vous produirez les documents nécessaires et la disponibilité de votre spécialiste hypothécaire. En général, très peu de plaintes sont émises à RBC concernant le temps nécessaire à approuver un prêt hypothécaire et/ou à conclure la transaction.

Les taux d’intérêt hypothécaires de RBC

Disponibles sur le site Web, ils sont également partagés au cours du processus de demande de prêt hypothécaire. Occasionnellement, RBC offre des rabais d’une durée limitée sur les taux hypothécaires, mais ceux-ci ne sont pas toujours les plus compétitifs du marché, dans la mesure où ils sont souvent similaires aux taux affichés par la concurrence. Ces offres spéciales sont généralement assorties de conditions moins flexibles et de règles d’admissibilité particulières, telles qu’avoir une cote de crédit spécifique.

Les taux hypothécaires de RBC sont négociables et peuvent s’avérer inférieurs à ceux de la concurrence pour un produit hypothécaire identique dont les conditions sont similaires. 

RBC offre aussi des taux discrétionnaires, c’est-à-dire des taux exceptionnellement bas à certains emprunteurs qualifiés. Ils ne sont pas annoncés et vous devrez probablement vous renseigner à leur sujet. Si votre cote de crédit est élevée et si votre profil financier est solide, vous avez tout à gagner à vous renseignez auprès de votre spécialiste hypothécaire RBC sur ces taux discrétionnaires afin de négocier. Il arrive également que RBC accorde un meilleur taux à ses clients de longue date ou fortunés.

Les spécialistes hypothécaires de RBC sont des employés commissionnés très motivés à vous compter parmi leurs clients. Ils peuvent parfois renoncer à certaines de leurs commissions afin de vous offrir un taux d’intérêt hypothécaire inférieur. Lors du processus de négociation, demandez à votre spécialiste s’il est prêt à faire ce type de concession dans le cadre de votre dossier. Il s’agit ici d’une négociation plutôt difficile alors, assurez-vous d’avoir une très bonne cote de crédit, un excellent profil financier et que le montant que vous souhaitez emprunter à titre d’hypothèque en vaille la peine.

Le taux hypothécaire sur lequel vous vous serez mis d’accord avec votre spécialiste hypothécaire est garanti 120 jours.

Les frais hypothécaires que RBC pourrait facturer

RBC ne facture aucun frais lors de la demande d’approbation hypothécaire. Toutefois, si votre demande est entièrement approuvée, des frais de clôture pour les services et les documents requis par le prêteur seront à votre charge. Ils peuvent inclurent :

• L’évaluation de la propriété : RBC fera appel à un évaluateur pour déterminer la valeur marchande de la propriété et pour confirmer qu’elle répond aux critères requis dans le cadre d’un prêt hypothécaire. Vous serez responsable de ce coût qui varie, selon la province, le marché du logement et l’évaluateur, de 300 à 700 $ ;
• Un certificat de localisation : Les prêteurs hypothécaires et les avocats spécialisés en droit immobilier exigent qu’un arpenteur établisse un certificat de localisation de la propriété. C’est une condition à remplir, pour obtenir une approbation hypothécaire et pour que le titre de propriété puisse être transféré à votre nom. Le coût d’un tel certificat varie, selon la province, le marché et la société d’arpentage, de 750 et 1 300 $ voire plus ;
• L’assurance-prêt hypothécaire : Si votre mise de fonds est inférieure à 20 %, l’institution de prêt vous demandera d’obtenir une assurance-prêt hypothécaire, généralement par l’intermédiaire de la SCHL. Le montant des primes dépend de votre mise de fonds et du montant du prêt hypothécaire. Elle sera généralement ajoutée à votre prêt hypothécaire, mais vous pourrez aussi la payer à l’avance dans sa totalité. Elle s’élève généralement à plusieurs milliers de dollars, voire plus ;
• L’assurance habitation : Tous les établissements de prêt exigent que les emprunteurs hypothécaires aient une assurance habitation comme condition d’obtention d’une hypothèque. Au Canada, le coût moyen d’une police d’assurance habitation est de 100 $ par mois environ, soit 1 200 $ par année. Cependant, le coût des primes varie selon les fournisseurs.

Des frais relativement élevés sont à la charge des clients de RBC qui souhaitent résilier leur hypothèque fermée à taux fixe avant la fin du terme. RBC applique des pénalités pour remboursement anticipé équivalentes au plus élevé des montants suivants :

• Trois mois d’intérêts sur le montant du remboursement anticipé au taux établi ;
• Les intérêts pour le reste du terme sur le montant du remboursement anticipé, selon le « différentiel de taux d’intérêt » (DTI).

Pour un prêt hypothécaire à taux variable, les pénalités de remboursement anticipé sont beaucoup moins élevées. Elles correspondent à l’équivalent de trois mois d’intérêts sur le montant du remboursement anticipé au taux établi.

Si vous remboursez la totalité de votre prêt hypothécaire ou si vous le transférez dans un autre établissement de prêt, des frais de quittance hypothécaire vous seront facturés. Leur coût varie en fonction des provinces. En général, il est d’environ 250 $.

Les options de paiement hypothécaire offertes par RBC

RBC offre une grande flexibilité quant aux options de remboursement : en plus du remboursement mensuel standard, il est possible d’effectuer des versements aux rythmes suivants :

• Bimensuel : Les remboursements sont effectués deux fois par mois, généralement le 1er et le 15. Le total des 12 mensualités est divisé en 24 versements égaux ;
• Aux quinzaines : Les remboursements sont effectués tous les 14 jours. Le total des 12 mensualités est divisé en 26 versements égaux ;
• Hebdomadaire : Les remboursements sont effectués une fois par semaine. Le total des 12 mensualités est divisé en 52 versements égaux ;
• Aux quinzaines accéléré : Les remboursements sont effectués tous les 14 jours. Le montant du paiement mensuel standard est divisé par 2 et payé tous les 14 jours, ce qui permet un paiement supplémentaire intégré sur une période de 12 mois.
• Hebdomadaire accéléré : Les remboursements sont effectués tous les 7 jours. Le montant du paiement mensuel standard est divisé par quatre et payé chaque semaine, permettant un paiement supplémentaire intégré sur une période de 12 mois.

Comment rembourser un prêt hypothécaire de RBC plus rapidement ?

RBC propose l’option de “Double versement” qui permet de rembourser un montant supplémentaire lors de chaque remboursement. Le minimum que vous pouvez rembourser ainsi est de 100 $ et peut atteindre le montant total de votre versement hypothécaire habituel, au maximum. Si votre versement hypothécaire mensuel est de 1 200 $, vous pouvez rembourser entre 100 et 1 200 $ de plus, le jour même où votre versement hypothécaire habituel est dû. Les paiements effectués dans le cadre de l’option Double versement sont affectés directement au capital de votre prêt hypothécaire, ce qui vous permet de réduire la durée de votre prêt et d’économiser sur les intérêts sans encourir de pénalité pour remboursement anticipé.

Dans le cas des hypothèques fermées, il est possible de rembourser par anticipation jusqu’à 10 % du capital initial du prêt une fois par année. Lorsque votre prêt hypothécaire arrive à échéance, vous pouvez effectuer un remboursement anticipé du montant de votre choix, sans limite de montant, ni pénalité.

Pour les prêts hypothécaires ouverts, vous pouvez effectuer des remboursements anticipés de 500 $ ou plus, aussi souvent que vous le souhaitez sans pénalité. Ces remboursements anticipés sont appliqués directement au solde de votre principal.

Vous pouvez également choisir d’augmenter le montant de votre versement régulier de 10 % sans payer de frais de dossier. Ce remboursement supplémentaire s’appliquera lui aussi au solde de votre capital. Si votre paiement hypothécaire mensuel régulier est de 1 200 $, vous pouvez choisir de faire un paiement jusqu’à 10 % plus élevé, soit 1 320 $. Ce faisant, vous vous engagez à payer ce montant + 10 % pour le reste de la durée de votre prêt hypothécaire. Vous pouvez augmenter le montant de votre paiement une fois tous les 12 mois.

Un aperçu des produits hypothécaires de RBC

L’hypothèque la plus courante de RBC est le prêt fermé à taux fixe sur 5 ans. Le prêt hypothécaire à taux variable sur 5 ans est le deuxième prêt le plus populaire. 

Les prêts hypothécaires variables de RBC offrent une option de paiement fixe. Les versements seront les mêmes, mais la part des versements destinée au capital et aux intérêts varie en fonction du taux d’intérêt. Lorsque les taux d’intérêt augmentent, une plus grande partie du remboursement sera affectée aux intérêts et moins au capital. Si les taux d’intérêt diminuent, une plus grande partie de votre paiement ira au capital et moins aux intérêts.

La durée d’amortissement habituellement proposée est de 25 ans. Vous pouvez demander que cette durée soit prolongée jusqu’à un maximum de 30 ans. Cependant, les taux d’intérêt hypothécaires sont plus élevés pour les prêts sur 30 ans. Le site Web de RBC indique que les hypothèques sur 30 ans sont assorties de taux d’intérêt supérieurs de 0,10 % aux taux applicables à des prêts équivalents sur 25 ans.

Tout comme les autres banques à charte, RBC propose également des prêts hypothécaires assurés, dits à ratio élevé, aux emprunteurs admissibles. Si votre mise de fonds est inférieure à 20 %, que vous répondez aux critères d’admissibilité et que vous réussissez le test de résistance hypothécaire, vous devrez faire assurer votre prêt hypothécaire (généralement par la SCHL). L’amortissement hypothécaire maximal pour un prêt à ratio élevé est de 25 ans. En effet, il n’est pas possible de contracter un prêt à ratio élevé sur 30 ans.

Le second produit phare parmi les hypothèques de RBC est le Programme Marge Proprio RBC. Ce programme est offert aux nouveaux clients dont la  mise de fonds est de 20 % au minimum et aux clients actuels détenant au moins 20 % de capitaux propres dans leur propriété. Ce programme combine une hypothèque traditionnelle et une marge de crédit sur la valeur nette immobilière. Au fur et à mesure que vous remboursez le solde de votre prêt hypothécaire, le montant de crédit auquel vous avez accès augmente. Vous pouvez accéder à des fonds supplémentaires pour des taux inférieurs à ceux d’une marge de crédit traditionnelle, sans avoir à demander de nouveau prêt.

Les prêts hypothécaires spécialisés offerts par RBC

En plus des produits hypothécaires standards, RBC offre également quatre hypothèques spécialisées :

L’hypothèque sur immeuble de placement : Cette hypothèque s’adresse à ceux qui cherchent à générer un revenu de placement immobilier. RBC finance jusqu’à 80 % de la valeur estimative d’un bien locatif à un taux concurrentiel et à des conditions flexibles. Ceux qui cherchent à convertir leur logement actuel en propriété locative et les parents qui souhaitent acheter une propriété pour y loger leur enfant peuvent également bénéficier de cette hypothèque ;

L’hypothèque Second chez-soi RBC : Ceux qui projettent d’acheter une deuxième propriété, telle qu’un chalet, peuvent financer jusqu’à 95 % du prix d’achat en bénéficiant de conditions flexibles, en fonction de leurs besoins grâce à cette hypothèque ;

L’hypothèque avec remise en argent : Conçue pour ceux qui achètent leur première maison, cette hypothèque permet de couvrir plus facilement des dépenses telles que les frais de clôture, de déménagement, etc. Selon le montant et la durée de votre hypothèque, RBC vous accorde une avance de fonds pouvant atteindre 7 % du solde, pour un montant maximal de 20 000 $. Ces sommes sont avancées dès le jour où le prêt hypothécaire est financé ;

L’hypothèque RBC pour travailleur autonome : Ce prêt est destiné aux travailleurs autonomes éprouvant des difficultés à obtenir une approbation hypothécaire ou à bénéficier de taux concurrentiels. Il permet à leurs revenus d’entreprise d’être pris en compte dans la demande de prêt hypothécaire, au lieu de se limiter aux revenus d’emploi traditionnels perçus par les travailleurs autonomes. Si votre plus récent avis de cotisation mentionne un revenu suffisant pour financer un prêt hypothécaire et si vous remplissez les autres critères d’admissibilité, RBC financera jusqu’à 80 % d’un prêt hypothécaire conventionnel et jusqu’à 95 % d’un prêt hypothécaire assuré. Des options spéciales de refinancement sont également disponibles pour les travailleurs indépendants.

Transférer un prêt hypothécaire à RBC

RBC offre un incitatif à ceux qui souhaitent transférer leur hypothèque existante de leur établissement de prêt vers RBC. Elle propose de se charger des frais applicables suivants, jusqu’à un maximum de 1 200 $ :

• les frais d’assurance titres ;
• les frais de traitement ;
• les frais de quittance hypothécaire.

RBC ne rembourse pas les pénalités en cas de remboursement anticipé qui pourraient être exigées par votre ancienne institution de prêt hypothécaire.

Les avantages et les inconvénients des prêts hypothécaires de RBC

✔️ L’accessibilité : Il est possible de parler à un spécialiste en personne dans l’une des 1 300 succursales de RBC à travers le Canada. Vous pouvez effectuer votre demande de prêt hypothécaire en succursale, par téléphone ou en ligne. Les clients actuels de RBC peuvent amorcer le processus de préapprobation hypothécaire via l’application bancaire RBC.

✔️ Le processus de demande : Un spécialiste en prêts hypothécaires dédié à votre dossier vous guidera tout au long du processus, s’assurera que vous disposiez de tout ce dont vous avez besoin et répondra à toutes vos questions. Vous n’aurez ainsi pas à traiter avec de nombreux interlocuteurs différents ou à naviguer seul dans le processus.

✔️ Les offres sur-mesure : RBC propose des solutions hypothécaires créatives qui s’adaptent aux situations particulières que certains rencontrent. Les premiers acheteurs peuvent demander un prêt hypothécaire spécifique, pour bénéficier de remises en argent afin de couvrir leurs frais de déménagement et les frais de clôture. Les travailleurs indépendants dont le revenu est difficile à prouver peuvent également contracter une hypothèque faite pour eux par RBC. RBC est également la première banque au Canada à proposer une hypothèque spécialement conçue pour l’achat d’une résidence secondaire.

✔️ Des taux négociables : RBC est connue pour proposer des taux d’intérêt hypothécaires compétitifs à ceux qui le demandent, en fonction de leur cote de crédit et de leur profil financier. Elle est également en mesure de s’aligner sur les taux d’un concurrent, dont l’offre est plus avantageuse pour un produit hypothécaire identique ou similaire.

❌ Les taux affichés : Bien qu’RBC fasse partie des plus gros acteurs du marché hypothécaire canadien, ses taux ne sont pas les plus compétitifs. Elle propose des taux spéciaux, mais ceux-ci sont souvent équivalents aux taux affichés de ses concurrents.

❌ Des options de paiements anticipés restreintes : RBC n’est pas aussi généreuse que ses concurrents qui permettent à leurs clients d’effectuer des remboursements anticipés plus importants à des conditions plus flexibles.

❌ Les pénalités pour remboursement anticipé : RBC calcule le montant des pénalités de deux manières : trois mois d’intérêts sur le montant du remboursement anticipé au taux établi ou la méthode du différentiel de taux d’intérêt (DTI). Les pénalités applicables correspondront au montant le plus élevé. Le DTI est presque toujours le plus élevé de quelques milliers de dollars, ce qui rend votre pénalité pour remboursement anticipé potentiellement très coûteuse.

❌ Un service à la clientèle à revoir : Selon les avis des consommateurs sur InsureEYE.com, les clients hypothécaires de RBC se plaignent souvent d’un service médiocre. Les plaintes courantes portent sur la longueur du temps d’attente au téléphone, la lenteur à répondre aux courriels, les problèmes de communication et un manque de clarté et d’exhaustivité dans les explications données au sujet des conditions hypothécaires.