Les immeubles à revenus que vous pouvez acheter avec un million dans ces 11 villes canadiennes

Tout le monde et sa mère rêvent d’investir en immobilier. Pour réussir en immobilier, vous devez investir au bon moment et au bon endroit. Comme personne ne peut prévoir le futur, le seul moyen de mitiger le risque d’investir au mauvais moment est d’investir sur le long terme. Pour ce qui est du bon endroit, on peut certes étudier plusieurs endroits, mais comme vous allez vous occuper de votre immeuble, vous êtes limités à votre région.

Le marché immobilier étant hyperlocal, on retrouve de grandes disparités dans le rendement qu’on peut espérer tirer d’un immeuble à revenus, d’un quartier à l’autre, mais aussi, d’une ville à l’autre. Pour ces raisons, investir dans l’immobilier directement peut être une bonne idée pour un résident de Trois-Rivières et une mauvaise pour un résident de Toronto. Pour vous le prouver, on s’est amusé à comparer des immeubles à revenus dans différentes villes à travers le Canada.

Pour mener à bien notre enquête, on s’est doté d’un budget fictif d’un million de dollars et on a sélectionné des logements représentant au mieux leur zone géographique. Afin de les comparer efficacement entre eux, on a utilisé le « multiplicateur de revenus brut » (MRB), qui revient à diviser le prix d’achat d’un bien par son revenu brut annuel. Notez qu’on parle du multiplicateur de revenu brut potentiel, car ce ne sont pas toutes les unités des immeubles qu’on présente ci-dessous qui sont louées.

Montréal

Notre quête commence donc à Montréal. Nous avons jeté notre dévolu sur cette jolie bâtisse de 1960 situé dans le Plateau-Plateau-Mont-Royal (Est). En vente à 960 000$, ce quadruplex est constitué de 2 logements disposant de 3 chambres et d’une grande terrasse (5 ½) et de 2 logements style loft avec cour arrière (2 ½). La ville de Montréal connait actuellement son boom immobilier, la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) prévoit une hausse annuelle du prix de vente des propriétés de plus de 5%. 

Nombre d’unités: 4

Surface: 1 775 pc

Revenus Bruts Potentiels: 50 100$

MRB potentiel: 19,16

Sherbrooke

En avançant dans la province, on s’est arrêté dans la ville de Sherbrooke. Légèrement au-dessus de notre budget, cette bâtisse de 2005 est à vous pour la somme de 1 075 000$. Située dans le quartier Jacques-Cartier, cet immeuble de brique est constituée de 6 logements (un 3 ½, deux 5 ½ et trois 7 ½) et de 4 garages.

Nombre d’unités: 6

Surface: 11 862 pc

Revenus Bruts Potentiels: 73 740$

MRB potentiel: 14,58

Quebec

On ne pouvait pas comparer les immeubles à revenus du Québec sans prendre en compte la ville de Québec… Situé dans le Vieux-Port, cet immeuble est composé de 4 logements résidentiels et de 2 locaux commerciaux. À 995 000 $, ce bâtiment datant de 1930 offre une vue imprenable sur le Bassin Louise.

Nombre d’unités: 6

Surface: 2 150 pc

Revenus Bruts Potentiels: 79 476 $

MRB potentiel: 12,51

Trois-Rivières

Réputé pour être l’un des endroits au Canada où le marché immobilier est le plus accessible, on ne pouvait pas faire cet article sans Trois-Rivières. C’est donc dans cet immeuble composé de 15 logements qu’on pose nos valises. Située au coeur de la ville, la propriété est proposée au prix de 1 085 000 $. 15 logements pour ce prix, à Trois-Rivières, ça ne suffit même pas : l’agence se sent obligée de souligner qu’il a été entretenu de manière «remarquable».

Nombre d’unités: 15

Surface: 13 538 pc

Revenus Bruts Potentiels: 114 252 $

MRB potentiel: 9,5

Ottawa

Direction sud-est vers la province de l’Ontario, et on commence par la capitale du pays: Ottawa. Ces dernières années, la forte demande dans la région de la capitale a fait bondir le prix des logements à vendre. Heureusement, on a quand même réussi à trouver une propriété multi-familiale qui rentre dans notre budget, ou presque. 1 100 000$ pour ces 5 logements. Situé dans le quartier artistique Hintonburg, le lot comprend une maison en brique (4 logements) et une maison individuelle.

Nombre d’unités: 5

Surface: 6 017 pc

Revenus Bruts Potentiels: 51 000 $

MRB potentiel: 21,57

Kingston

Surnommée « la ville du calcaire » pour ses grands bâtiments du XIXe siècle, on n’a malheureusement pas pu en acquérir un avec notre budget. Point positif, on a fait des économies. En vente à 749 000$, cette propriété de 2 unités se situe dans le quartier populaire de Williamsville.

Nombre d’unités: 2

Surface: Non indiqué

Revenus Bruts Potentiels: 59 352$

MRB potentiel: 12,61

Toronto

Considérée comme l’une des villes ayant le coût de la vie le plus élevé du pays, va-t-on trouver une propriété adéquate à Toronto ? À ma grande surprise, la réponse est oui. Par contre, on se contentera d’un duplex. Entièrement rénovée et spacieux, le logement est situé à Dundas. Les deux unités ont 3 chambres à coucher, une buanderie, un espace extérieur et un parking… le tout pour la somme de 979 000$.

Nombre d’unités: 2

Surface: 1315 pc

Revenus Bruts Potentiels: 69 122$

MRB potentiel: 14,16

Vancouver

En parlant de ville chère, autant s’attaquer à la bête noire. À l’autre bout du spectre, Vancouver est de loin la ville la plus hors de prix du Canada, avec un prix médian des propriétés estimé à 1,24 million de dollars en 2019. À défaut de pouvoir trouver un immeuble à revenus dans notre budget, on peut acquérir un luxueux appartement avec notre budget de 1 000 000$. Situé au plein centre-ville, notre petit condo ne dispose que d’une chambre. Heureusement, un concierge 24/24h et un parking sont inclus.

Nombre d’unités: 1

Surface: 877 pc

Revenus Bruts Potentiels: 36 000$

MRB potentiel: 27,8

Halifax

Entièrement rénovée, il faut avouer que cette belle bâtisse du 19ème siècle a du charme. Son beau bleu nous a fait oublier son prix: 1 145 000$. Ce triplex de quatre étages est situé au cœur de l’extrémité sud de Halifax et offre une magnifique vue sur le port et l’océan atlantique.

Nombre d’unités: 3

Surface: 2260 pc

Revenus Bruts Potentiels: 64 560$

MRB potentiel: 17,74

Edmonton

Depuis 2014, la capitale de l’Alberta connait une baisse abrupte de la valeur de son parc immobilier. On a donc facilement trouvé un immeuble à revenus dans notre budget. Cette bâtisse de 1965 est composée de 9 appartements entièrement loués. L’agence nous indique même que c’est un « excellent investissement », car il est « facile à gérer ». Bien situé, il est proposé pour la somme de 849 900$.

Nombre d’unités: 9

Surface: 9060 pc

Revenus Bruts Potentiels: 98 325$

MRB potentiel: 8,64

Saskatoon

Le marché de l’immobilier est au ralenti à Saskatoon, notamment à cause de la modification des règles fédérales sur les prêts hypothécaires. Cette propriété disponible au prix de 774 900$ est constituée de 4 logements, dont 2 disposant d’une cour privée.

Nombre d’unités: 4

Surface: 6 700 pc

Revenus Bruts Potentiels: 63 600$

MRB potentiel: 12,18

Notre grand vainqueur

Vous l’aurez remarqué, le Multiplicateur de Revenus Brut potentiel varie énormément d’une ville à une autre, et cette liste nous donne un petit aperçu du marché de l’immobilier au Canada. Edmonton est notre grand vainqueur, au coude à coude avec Trois-Rivières, avec un MRB potentiel de 8,64.

Cependant, un bâtiment de 1965 en Alberta vaut-il réellement plus qu’un appartement neuf à Toronto? Pour un investisseur, probablement, mais il faut quand même faire ses devoirs. En effet, énormément de variables autres que le prix d’achat et le revenu potentiel doivent être pris en compte au moment d’investir dans un immeuble à revenus.

Il ne faut pas oublier que c’est la démographie qui détermine l’offre et la demande et que, sans locataire, votre investissement peut vite tourner au cauchemar.  Ajoutez à cela d’éventuels travaux de rénovation, le temps ou les frais nécessaires pour la gestion, etc… et à la fin du compte, on a parfois de belles surprises. Pour investir dans l’immobilier sans se salir les mains, les Fiducies de Placement Immobilier (FPI) peuvent être une solution adéquate.