Le guide ultime des hypothèques subsidiaires au Canada

Les hypothèques subsidiaires sont bonnes pour les personnes qui veulent avoir un accès rapide à l’argent. Elles peuvent être très avantageuses dans les situations où la valeur de votre maison augmente rapidement. Envisagez cette option si vous faites une bonne affaire et que vous prévoyez ajouter de la valeur à votre maison en y apportant de nouveaux éléments ou en effectuant des rénovations. Dans ce guide sur les hypothèques subsidiaires, nous vous expliquerons tout ce qu’il faut savoir sur celles-ci, y compris leurs avantages et inconvénients, et comment en faire la demande.

Qu’est-ce qu’une hypothèque subsidiaire?

Une hypothèque subsidiaire est un type de prêt hypothécaire qui vous permet d’emprunter plus que le montant du prêt si la valeur de la propriété augmente. Cela signifie que vous pouvez emprunter davantage sans refinancer le prêt. C’est une option de plus en plus populaire et la plupart des prêteurs proposent à la fois des hypothèques conventionnelles et des hypothèques subsidiaires.

Une hypothèque subsidiaire exige que le prêteur enregistre votre maison ou votre propriété avec une charge subsidiaire. Dans la plupart des cas, cet enregistrement est effectué pour un montant plus élevé que le montant du prêt demandé. Une fois enregistré, vous serez autorisé à prendre de l’argent sur votre propriété chaque fois que vous en aurez besoin, sans avoir à demander un refinancement.

Il est très facile d’emprunter plus d’argent car les fonds sont pré-approuvés. Il ne vous sera pas demandé de payer des frais supplémentaires pour accéder à plus d’argent. C’est le cas avec le refinancement. C’est l’une des principales raisons pour lesquelles tant de personnes choisissent ce type de prêt hypothécaire.

Il existe de nombreux parallèles entre cette formule et une Ligne de crédit sur valeur domiciliaire (LDCVD). Avec une LDCVD, vous êtes autorisé à continuer d’emprunter de l’argent sur la valeur nette de votre propriété tant que vous n’empruntez pas plus que le montant initial du prêt hypothécaire. Avec une hypothèque subsidiaire, cependant, vous pouvez emprunter plus que le montant initial de l’hypothèque si la valeur de votre propriété a augmenté. 

Hypothèque subsidiaire et hypothèque conventionnelle

La principale différence entre une hypothèque subsidiaire et une hypothèque traditionnelle réside dans les conditions de l’accord. Une hypothèque subsidiaire peut accepter de laisser l’emprunteur accéder à un montant supérieur à celui négocié. Une hypothèque classique n’est enregistrée que pour le montant total emprunté. Une autre façon de voir les choses est qu’une hypothèque subsidiaire a un montant principal variable et une hypothèque conventionnelle un montant principal fixe.

Si vous demandez un prêt hypothécaire traditionnel de 500 000 $, par exemple, le prêteur n’inscrira que 500 000 $ au passif. Ce montant peut aller jusqu’à 125 % pour les hypothèques subsidiaires.

Comment calculer votre hypothèque subsidiaire?

Il est important de comprendre comment calculer votre hypothèque subsidiaire afin de bien appréhender les aspects financiers de votre prêt.  Votre prêteur peut avoir la possibilité d’enregistrer votre hypothèque jusqu’à 125 % de la valeur de votre propriété, selon les conditions de votre contrat. Voici comment calculer votre valeur nette disponible et le montant de votre hypothèque subsidiaire :

Commencez par trouver la valeur enregistrée de votre propriété

Vous trouverez la valeur enregistrée ou évaluée de votre propriété sur votre dernière facture d’impôt foncier. Une fois que vous avez ce chiffre, le reste est très facile à calculer. Commencez par prendre la valeur imposable et multipliez-la par la valeur maximale du prêt à la maison. Disons que la valeur de la maison est de 200 000 $ et que le rapport prêt-valeur maximal est de 125 %. Voici comment vous allez calculer la valeur maximale enregistrée de votre propriété :

200 000 $ x 125 % = 250 000 $

Il s’agit de la valeur enregistrée maximale de votre maison. Certains prêteurs peuvent avoir une valeur inférieure, car tous les prêteurs n’enregistrent pas votre propriété à 125 %.

Calculez votre capital

Cela peut être un peu délicat, mais il est important de savoir exactement combien vous pouvez vous permettre d’emprunter. Il existe des calculateurs de prêts hypothécaires pour vous aider à déterminer ce que vous pouvez raisonnablement vous permettre. Supposons que vous ne puissiez pas emprunter plus de 70 % de la valeur maximale enregistrée de votre maison et qu’il ne vous reste que 100 000 $ sur votre prêt hypothécaire. Ensuite, utilisez cette formule pour calculer votre capital :

Valeur maximale enregistrée de la maison x rapport prêt-valeur maximal

250 000 $ x 70 % = 175 000 $

Maintenant, soustrayez de ce chiffre le montant que vous devez encore sur votre maison.

175 000 $ – 100 000 $ = 75 000 $

Dans ce cas, votre capital disponible est de 75 000 $.

Hypothèque subsidiaire: les avantages

Une hypothèque subsidiaire présente des avantages et des inconvénients. En tant que propriétaire, vous devez comparer toutes les options qui s’offrent à vous et choisir celle qui est la plus avantageuse. Voici quelques-uns des avantages et des inconvénients d’une hypothèque subsidiaire pour vous aider à comparer :

• Une hypothèque subsidiaire facilite l’emprunt d’argent à l’avenir. Vous n’aurez pas à vous embêter à refinancer votre prêt si vous avez besoin de plus d’argent à l’avenir. Il peut donc s’agir d’un gain de temps considérable.
• Vous pouvez économiser beaucoup d’argent car vous n’aurez pas à vous soucier des frais de refinancement qui peuvent atteindre des centaines de dollars.
• Vous aurez la possibilité d’accéder à plus d’argent à mesure que la valeur de votre maison augmente.
• Une hypothèque subsidiaire peut améliorer votre situation financière, car vous pourrez facilement accéder à des fonds et les utiliser comme vous le souhaitez, c’est-à-dire pour vous débarrasser de dettes à taux d’intérêt élevé ou pour rénover votre maison.

Hypothèque subsidiaire: les inconvénients

• Une hypothèque subsidiaire ne permet pas aux propriétaires de changer de prêteur. Vous restez lié au même prêteur même après l’expiration de votre prêt hypothécaire, car le contrat n’est pas enregistré au bureau d’enregistrement.
• Vous devez payer divers frais juridiques, notamment des frais de mainlevée et des frais d’enregistrement, si vous décidez de changer de prêteur lors de votre période de renouvellement. En outre, vous devez faire appel à un avocat spécialisé en droit immobilier, ce qui peut s’avérer assez coûteux.
• Vous pouvez perdre votre propriété si vous consolidez des dettes non garanties dans votre prêt hypothécaire ou votre LDCVD ou votre hypothèque, et que vous ne faites pas vos paiements à temps.
• Méfiez-vous de l’attrait de l’argent facile. C’est tentant et les propriétaires peuvent continuer à retirer des fonds sans se rendre compte des conséquences.

Comment faire une demande d’hypothèque subsidiaire

Il est facile de demander une hypothèque subsidiaire, mais il ne s’agit pas d’un processus unique. La première étape consiste à calculer votre mise de fonds. Ensuite, il faut trouver une maison et négocier un prix.

Supposons que la maison que vous voulez coûte 400 000 $ et que vous pouvez verser une mise de fonds de 20 %, c’est-à-dire 80 000 $. Cela signifie que vous aurez besoin d’un prêt hypothécaire de 320 000 $. Étant donné que les prêteurs offrent souvent une hypothèque subsidiaire jusqu’à 125 % de la valeur de la propriété, votre hypothèque enregistrée peut couvrir jusqu’à 500 000 $.

Il ne s’agit pas d’une garantie, car tous les prêteurs ne couvrent pas 125 % de la valeur de votre maison. Les critères diffèrent d’un prêteur à l’autre. Même pour une hypothèque subsidiaire, certains prêteurs peuvent ne pas aller au-delà du montant total de l’hypothèque de la propriété. Une hypothèque subsidiaire peut être très utile dans les situations où votre maison prend de la valeur. Lorsque la valeur de votre propriété augmente, vous pourrez emprunter davantage.

Disons que vous avez acheté votre maison il y a environ 10 ans et qu’elle vaut maintenant 10 % de plus. Si le prix initial était de 400 000 $, votre maison vaudrait aujourd’hui 440 000 $. Nous supposons que vous ne pouvez pas emprunter plus de 80 % de la valeur de votre maison, soit 352 000 $. Comme vous avez effectué des paiements, nous dirons que vous ne devez maintenant que 250 000 $ sur votre propriété.

Sur la base de ces informations, nous pouvons calculer la valeur nette de votre maison:

$352,000 – $250,000 = $102,000

Il s’agit du montant de la valeur nette de votre maison, c’est-à-dire du montant que vous pouvez emprunter. Ce montant continuera à augmenter si la valeur de votre maison continue à s’apprécier. Plus elle augmente, plus vous pourrez emprunter d’argent, mais le montant sera plafonné à 125 % de la valeur initiale de la propriété, soit 500 000 $ dans le cas présent.

Dans l’ensemble, les prêts hypothécaires garantis sont faciles et abordables. Ils vous permettent d’accéder rapidement à des fonds sans avoir à payer de frais. Choisissez un prêteur fiable et veillez à bien gérer vos finances.