Est-ce qu’une maison est un actif?

Devenir propriétaire, ce n’est pas juste un objectif, c’est un rêve! Sans compter que le parc de logements locatifs «fait dur» plus souvent qu’autrement. Culturellement valorisé, l’achat d’une première maison devient un rite de passage à la vie adulte. Pour s’en convaincre, on n’a qu’à regarder les jeunes acheteurs se battre à coup de surenchères actuellement. Pour certains, cet avoir deviendra même l’assurance d’une retraite confortable, après y avoir injecté toutes leurs économies. Payer une maison dont on sera éventuellement propriétaire à 100% semble logique, contrairement à verser un loyer à quelqu’un qu’on ne connait même pas. Mais est-ce toujours la bonne décision? 

Votre père est-il riche?

Robert Kiyosaki est un homme d’affaires américain. Il a écrit un livre très populaire, intitulé «Père Riche, Père Pauvre». Il est connu pour y affirmer haut et fort qu’une maison est un passif plutôt qu’un actif, c’est-à-dire qu’elle ne génère pas de revenus. À son avis, pour accroître notre richesse, on devrait chercher à acquérir des actifs avant tout. Un actif, c’est quelque chose qui nous rapporte de l’argent, comme un immeuble à revenus ou des investissements en bourse. Ceux-ci génèreront l’argent permettant de payer la maison de nos rêves. Mais peu de gens ont la patience d’attendre les années nécessaires à l’accumulation des actifs et de la somme nécessaire.

Peut-on prédire le futur?

Au cours des dernières années, les propriétés ont, en général, pris de la valeur. Constatant cela, il est facile de croire que cette appréciation de la valeur durera. Et peut-être que ce sera le cas. Mais peut-être pas. Quelqu’un qui investit au mauvais moment dans un cycle immobilier peut payer sa maison trop cher et perdre des dizaines de milliers de dollars.

Comment savoir quel est le bon moment pour acheter? S’il y avait une manière d’être sûr et certain, on serait tous riches! On peut essayer de mettre les chances de notre côté en attendant un « marché d’acheteurs », en fouillant pour trouver une petite perle à rénover ou en ciblant un secteur prometteur. Par exemple, il peut s’agir d’une ville où un projet économique annoncé risque d’amener une augmentation de la valeur de l’immobilier.

Quelles erreurs éviter?

« Devenez propriétaire pour le prix d’un loyer! » On l’entend souvent, celle-là. Vous pourriez être tenté de troquer un loyer de 1 000 $ par mois contre une hypothèque d’une mensualité équivalente, disons pour une coquette maison assortie d’un prêt de 350 000 $. Ce qui est moins souvent expliqué, c’est que la comparaison des prix devrait tenir compte de tous les frais et non seulement de la mensualité hypothécaire. Voici quelques éléments de réflexion.

Taux d’intérêt

La majorité des acheteurs ne deviennent pas propriétaires d’une maison, mais d’une hypothèque. Une surprise pourrait vous attendre lors de votre renouvellement. Les taux d’intérêts pourraient tout à fait monter, faisant augmenter vos mensualités. Par exemple, si votre taux est de 2% et votre prêt de 200 000 $, vous payez environ 4 000 $ d’intérêts par année. À 4%, cette somme augmentera de quelques milliers. Votre prêt, qui est définitivement un passif, apparaît bien dans la colonne des actifs de votre institution financière!

Réparations, frais et taxes

Est-ce que l’électricité et les assurances de votre maison coûteront le même prix que ce que vous payiez alors que vous étiez à loyer? Probablement pas. Une assurance de locataire est définitivement moins chère et les mètres carrés supplémentaires risquent de coûter plus cher à chauffer en hiver. 

De plus, comme locataire, vous ne payez pas de taxes, même s’il est probablement plus juste de dire qu’elles se dissimulent dans le montant du loyer. En devenant propriétaire, les taxes s’ajoutent aux paiements hypothécaires et elles sont proportionnelles à la valeur de la maison.

« Tant qu’à déménager »

Sofa usé? Réfrigérateur passé de mode? C’est facile de tomber dans le panneau du « tant qu’à déménager ». De nouveaux meubles et des électroménagers flamboyants paraîtront certainement beaucoup mieux que vos vieux meubles d’appartement dans votre nouvelle demeure. C’est tout de même une dépense supplémentaire et peu utile, à moins qu’ils soient brisés. 

Diversification

En concentrant toute votre épargne dans votre résidence, il ne vous reste plus grand chose à investir ailleurs. Ainsi, vous êtes vulnérable à une crise du marché immobilier. Si vous achetez une maison en-dessous de vos moyens, vous pourrez investir dans des placements rapportant des revenus et votre bilan s’en portera probablement mieux sur le long terme.

Budget de propriétaire et de locataire

Pour en avoir le coeur net, il faut tenir compte de tous ces coûts et de comparer votre budget de locataire à celui d’un propriétaire.

Reprenons l’exemple des locataires qui payent un loyer de 1 000 $ par mois et qui envisagent un prêt d’une hauteur de 350 000 $ pour une jolie maison. Les valeurs présentées sont approximatives et ne servent qu’à donner un ordre de grandeur.

	Locataire	Propriétaire
Loyer ou mensualité hypothécaire	$1000	$1000 ou plus si les intérêts augmentent
Frais pour l’achat, le déménagement et les taxes de bienvenue	$0	$8000
Électricité et chauffage	$80	$150
Taxes municipales et scolaires	$0	$3500
Assurance habitation	$25	60$
Entretien ou frais de condo	$0	$200
Meubles et accessoires	$0	$5000

Il faut tout de même noter qu’une partie de la mensualité hypothécaire vous reviendra (votre capital) et que le gain réalisé sur la vente d’une résidence principale n’est pas imposable. Au fil du temps, votre maison pourrait très bien prendre de la valeur, suffisamment pour dégager un petit profit après avoir couvert tous les frais d’entretien, les taxes et les intérêts. Dans ce cas, on pourra dire qu’elle fut un investissement!

L’Autorité des marchés financiers fournit un calculateur, plus précis que les valeurs que j’ai utilisées dans le tableau. Il permet de comparer votre situation de locataire et de propriétaire pour déterminer si l’achat est financièrement avantageux. Notez que la prise de valeur prévue de la maison et l’intention d’investir l’argent épargné en restant locataire influencent le résultat!

Après avoir fait vos calculs, si vous décidez qu’acheter une maison est le bon move pour vous, essayez le comparateur d’hypothèques de Hardbacon pour trouver le financement nécessaire.