Comment choisir une hypothèque au Canada?
Par Émilie J.Talbot | Publié le 24 avr. 2022
L’achat d’une propriété est, pour la plupart, le plus grand investissement d’une vie. Le paiement d’une propriété prend beaucoup de temps et c’est pourquoi choisir le meilleur produit hypothécaire est primordial. En effet, les intérêts sur votre hypothèque représenteront une somme importante qui ne sera jamais recouvrée. Voici donc les questions à vous poser pour faire un choix éclairé. Lorsque vous aurez fait votre choix, utilisez notre comparateur d’hypothèques pour trouver celle qui correspond le mieux à vos besoins.
Allez-vous rembourser votre hypothèque plus tôt?
Une hypothèque ouverte offre une bien plus grande flexibilité. Vous pouvez augmenter vos versements hypothécaires, renégocier votre hypothèque n’importe quand, changer de prêteur ou rembourser votre hypothèque au complet. En contrepartie de cette flexibilité, vous payerez un taux plus élevé. Vous pouvez vous attendre à obtenir un taux plus élevé d’environ 1% si vous choisissez une hypothèque ouverte. Si vous pensez pouvoir rembourser en totalité ou en partie votre hypothèque avant la fin de votre terme ou vous pensez déménager, l’hypothèque ouverte pourrait être un choix judicieux.
L’hypothèque fermée est celle offerte d’office et la plus populaire, car son taux d’intérêt est moindre. La plupart des hypothèques fermées contiennent des clauses de remboursement anticipé. C’est-à-dire que vous pouvez payer des sommes supplémentaires sur vos versements jusqu’à une certaine limite, qui varie d’une hypothèque à l’autre. En règle générale, vous pouvez rembourser par anticipation 10% du montant initial de votre emprunt chaque année.
Si vous remboursez la totalité de votre prêt hypothécaire fermé, vous pouvez vous attendre à payer une pénalité d’environ 3,5% du montant restant de votre hypothèque. Une hypothèque fermée est un bon choix si vous comptez garder votre propriété jusqu’à la fin de votre terme et que vous ne prévoyez pas rembourser le prêt plus vite que le permet la clause de remboursement anticipé. Dans le cas où vous voudriez bénéficier des avantages d’une hypothèque fermée, mais que vous pensez peut-être déménager au courant de votre terme, demandez une hypothèque transférable. Elle vous permettra de garder le même prêteur et la même hypothèque pour votre nouvelle propriété, sans que vous ayez à payer les frais de remboursement anticipé.
En combien de temps voulez-vous rembourser votre hypothèque?
L’amortissement représente le temps en nombre d’années que vous allez prendre pour rembourser l’entièreté de votre hypothèque. L’amortissement peut avoir une durée d’entre 1 et 30 ans. Toutefois, si votre mise de fonds est de 5% ou moins, votre amortissement maximum est de 25 ans. Plus votre amortissement est sur une courte période de temps, moins vous payerez d’intérêt, mais plus vos paiements hypothécaires seront gros.
Prenons l’exemple de l’achat d’une propriété de 400 000$, qu’on achèterait avec une mise de fonds de 20 000$, soit 5% du prix d’achat. Le montant de l’hypothèque est donc de 380 000$. Nous choisissons une hypothèque avec un taux d’intérêt de 3%. Voyons les impacts de l’amortissement sur nos paiements.
| Amortissement | Paiement mensuel | Total des intérêts payés | Coût total de la propriété |
| 25 ans | 1 798,33$ | 159 499,87 $ | 539 499,87$ |
| 20 ans | 2 103,94 $ | 124 945,17 $ | 504 945,17 $ |
| 15 ans | 2 620,82 $ | 91 746,86 $ | 471 746,86 $ |
| 10 ans | 3 666,05 $ | 59 926,01 $ | 439 926,01 $ |
Il est évident que, financièrement parlant, c’est très avantageux d’opter pour un amortissement le plus court possible. Cela dit, ce n’est pas à la portée de toutes les bourses. Avant de vous accorder une hypothèque, votre institution financière regardera votre ratio d’endettement brut (REB). Il s’agit de vérifier si vos dépenses hypothécaires (hypothèques, taxes, chauffage, frais de copropriété, etc.) sont inférieures au tiers de votre salaire annuel. Faites le calcul vous aussi pour choisir votre amortissement. Si l’amortissement choisi fait que vos paiements hypothécaires dépassent ou sont à la limite du 32% de votre revenu annuel, optez pour un amortissement plus long.
Certes, la santé financière est importante. Mais votre santé mentale aussi et le stress d’avoir des paiements hypothécaires trop gros ne constituent pas une saine gestion de votre argent. Vous pourriez être malchanceux et vous retrouver avec une diminution de salaire, une maladie ou une perte d’emploi. Gardez-vous donc un coussin de sécurité et assurez d’être confortable avec vos paiements hypothécaires.
Hypothèques: taux fixes ou taux variables?
Après avoir choisir votre type d’hypothèque et votre amortissement, il est temps de choisir si vous voulez un taux fixe ou variable. Si vous êtes une personne du genre à vouloir avoir toujours le même paiement et savoir exactement combien d’argent va dans votre capital et combien en intérêt, vous devriez prendre un taux d’intérêt fixe. Ce choix vous protégera également des fluctuations de l’économie, de sorte que vous garderez votre taux pour toute la durée du terme de votre hypothèque. Toutefois, cette tranquillité d’esprit a un prix; vous payerez généralement autour de 0,05% de plus avec un taux hypothécaire fixe qu’avec un taux hypothécaire variable.
À l’inverse, si vous êtes à l’aise avec les fluctuations et que votre budget vous permet de faire des paiements mensuels un peu plus haut, vous pouvez opter pour un taux variable. Vous bénéficierez des baisses de taux d’intérêt, mais vous devez aussi être disposés à passer à la caisse si les taux d’intérêt augmentent.
Si vous voulez bénéficier d’un taux variable, mais que vous n’êtes pas prêts à augmenter vos paiements mensuels, j’ai une solution pour vous. Demandez à votre prêteur un paiement fixe avec taux d’intérêt variable. Avec un contrat hypothécaire du genre, vous paierez toujours le même montant, même s’il s’agit d’une hypothèque à taux variable. Si les taux d’intérêt baissent, une plus grande portion de ce paiement sera alloué au remboursement de votre hypothèque, que vous rembourserez plus vite de cette manière. À l’inverse, si les taux augmentent, une plus grande proportion de vos paiements seront attribués au paiement des intérêts. Par contre, si les taux augmentent en haut d’un seuil préétabli dans votre contrat, votre prêteur augmentera vos paiements afin que vous remboursiez dans les délais prescrits.
Dans tous les cas, si vous prenez un taux d’intérêt variable, il serait judicieux de vous protéger contre une hausse trop marquée des taux d’intérêt. Vous pourriez le faire en demandant un plafond, qui représentera le taux d’intérêt maximal que vous payerez. Sinon, optez pour une hypothèque convertible, qui vous permettra de modifier votre type de taux à tout moment, si vous respectez les conditions et assumez les frais de conversion.
Si vous voulez bénéficier des avantages de taux fixes et des avantages des taux ouverts, mais que vous n’êtes pas prêt à vous lancer dans un type de taux à 100%, vous pourriez choisir un taux hypothécaire hybride (il en a vraiment pour tous les goûts quand on parle de taux). Vous pourriez alors avoir une partie de votre hypothèque à taux fixe et l’autre partie à taux variable.
Prenons l’exemple d’une hypothèque de 300 000$ et illustrons deux scénarios : l’un avec un taux variable et l’autre avec un taux fixe.
| Hypothèque taux fixe | Hypothèque taux variable | |||
| Taux | Paiement | Taux | Paiement | |
| Année 1 | 2,95% | 1 412,05 $ | 2,00% | 1 270,35 $ |
| Année 2 | 2,95% | 1 412,05 $ | 2,50% | 1 343,90 $ |
| Année 3 | 2,95% | 1 412,05 $ | 3,00% | 1 419,74 $ |
| Année 4 | 2,95% | 1 412,05 $ | 3,50% | 1 497,81 $ |
| Année 5 | 2,95% | 1 412,05 $ | 4,00% | 1 578,06 $ |
| Paiement total après 5 ans | 84 723,05 $ | 85 318,32$ | ||
Dans ce cas-ci, l’hypothèque à taux fixe est légèrement moins chère. Si, par exemple, le taux de l’hypothèque variable avait toujours fluctué aux alentours de 2,50%, le paiement total après 5 ans aurait été autour de 80 634$ et aurait donc été plus avantageux que le taux fixe.
Prévoyez-vous déménager au courant des prochaines années?
Ce n’est pas toujours évident de prévoir le futur. Il faut essayer de le faire pour choisir le terme de son hypothèque. Le terme, c’est la durée pendant laquelle votre contrat est en vigueur. Vous garderez alors votre taux et tout ce qui est mentionné dans votre contrat hypothécaire. À la fin de votre terme, vous pouvez renégocier votre contrat ou changer d’institution financière. Vous aurez probablement à renégocier votre contrat plusieurs fois au courant de l’amortissement de votre prêt hypothécaire.
Les termes hypothécaires oscillent généralement entre 6 mois et 10 ans. Dans le cas des taux hypothécaires fixes, plus votre terme est long, plus le taux hypothécaire est élevé. Voici une comparaison de taux fixes hypothécaires associés à différents termes.
| 3 ans | 5 ans | 10 ans | |
| Taux fixes approximatifs | 1,74% | 1,84% | 2,49% |
Dans le cas des taux hypothécaires variables, c’est l’inverse.
| 3 an | 5 ans | 10 ans | |
| Taux variables approximatifs | 2,45% | 1,75% | N/D |
Afin de choisir le terme hypothécaire le plus avantageux, vous devez déterminer quelles sont les chances que vous déménagiez à court, moyen et long terme. En fonction de votre date probable de déménagement, prenez un terme qui vous permettra de renégocier votre contrat un peu avant votre déménagement. Dans le cas d’une hypothèque à taux fixe, vous pouvez également prendre un terme court si vous pensez que les taux d’intérêt diminueront et que vous souhaitez profiter de cette baisse éventuelle pour renégocier votre contrat. Faites attention, par contre. Même les économistes ont du mal à prédire l’évolution des taux et, s’ils montent au lieu de baisser, vous pourriez finir par devoir négocier un nouveau contrat à plus haut taux.
Dans le cas d’une hypothèque à taux fixe, prendre un terme plus long vous permettra de mieux prévoir votre budget, puisque vous aurez la certitude que vos paiements hypothécaires resteront les mêmes. Vous devrez toutefois attendre plus longtemps pour renégocier.
À quelle fréquence souhaitez-vous payer votre hypothèque?
Vous pouvez choisir de faire des paiements mensuels (12 fois par année), bimensuel (24 fois par année), aux deux semaines (26 fois par année) ou aux semaines (52 fois par année). Évidemment, plus vous faites des paiements fréquemment, plus ces derniers sont petits. Ce qui est peut-être moins évident, par contre, c’est qu’en effectuant des versements plus fréquents, même si le montant des remboursements reste le même sur une année, on peut épargner en frais d’intérêts, puisque le montant de l’hypothèque moyen durant l’année sera inférieure si vous faites des paiements plus souvent.
Malgré cet avantage, il serait judicieux de choisir une fréquence de paiement qui coïncide avec votre fréquence de paye, ne serait-ce que pour éviter d’endommager votre cote de crédit en manquant un paiement hypothécaire. C’est-à-dire que si vous recevez votre paye aux deux semaines, il serait probablement plus pratique d’opter pour des paiements aux deux semaines, afin de vous assurer d’avoir les fonds dans votre compte au moment de vos paiements.
Vous pourriez également opter pour un paiement accéléré aux deux semaines ou accéléré à la semaine, qui ajoute en quelque sorte un treizième mois de remboursement hypothécaire. En effet, ce qu’on entend dans l’industrie quand on parle d’un paiement accéléré aux semaines ou aux deux semaines, et qu’on prend le montant du remboursement mensuel (12 versements par année), et qu’on le divise par deux dans le cas du paiement aux deux semaines et par quatre dans le cas du paiement aux semaines. L’apparition du «treizième» mois est liée au fait qu’il y a 52 semaines dans une année, et que les mois du calendrier comptent plus de 28 jours. Bien entendu, la banque ne vous fait pas de cadeau avec ce mode de paiement, mais encore une fois, rembourser plus rapidement son prêt hypothécaire permet de payer moins d’intérêts.
Prenons l’exemple d’une hypothèque de 300 000$, sur 25 ans à un taux fixe de 3% pour illustrer les différences sur les paiements.
| Nombre de paiements par an | Paiements | Total des paiements par an | Frais d’intérêts épargnés | |
| Mensuel | 12 | 1 419 $ | 17 030 $ | 0 $ |
| Bimensuel | 24 | 710 $ | 17 030 $ | 178 $ |
| Aux deux semaines | 26 | 655 $ | 17 030 $ | 192 $ |
| Accélérée aux deux semaines | 26 | 710 $ | 18 460 $ | 15 471 $ |
| Hebdomadaire | 52 | 327 $ | 17 030 $ | 274 $ |
| Accélérée à la semaine | 52 | 355 $ | 18 460 $ | 15 638 $ |
Le fait d’opter pour des paiements accélérés vous permet non seulement de finir de payer plus tôt, mais vous fait économiser beaucoup d’argent en frais d’intérêts.
Combien devriez-vous débourser pour la mise de fonds?
Il est évident que mettre une plus grande mise de fonds vous permettra d’épargner en frais d’intérêts, car cette mise de fonds diminuera le montant de votre hypothèque. Au Canada, il est possible d’acheter une propriété avec une mise de fonds d’aussi peu que 5% pour les propriétés de 500 000$. Pour obtenir une hypothèque dans ces conditions, toutefois, vous devez vous procurer une assurance prêt hypothécaire et avoir l’intention de résider dans la propriété une fois la transaction conclue.
Pour les propriétés entre 500 000$ et 1 million, la mise de fonds minimale se calcule comme suit: vous devez mettre 5% sur les premiers 500 000$ et 10% sur la portion restante. Par exemple, pour un achat de 700 000$, vous devez mettre 25 000$ (5% de 500 000$), plus 20 000$ (10% de 200 000$), pour un total de 45 000$. Pour une propriété de plus de 1 million, la mise de fonds minimum est de 20%.
Si votre mise de fonds est inférieure à 20% du prix d’achat, vous devrez ajouter à votre hypothèque une assurance prêt hypothécaire. Les assureurs qui offrent de l’assurance prêt au Canada sont la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), Genworth ou Canada Guaranty. En fonction de la mise de fonds fournie, la prime à payer pour l’assurance prêt hypothécaire variera entre 0,60% et 4,5% du prêt hypothécaire.
Illustrons l’impact de la mise de fonds sur le coût de l’hypothèque, en prenant une propriété coûtant 325 000$ et financée grâce à une hypothèque à taux fixe de 3%.
| % de mise de fonds | Coût de la mise de fonds | Hypothèque | Montant SCHL | Hypothèque incluant les frais de la SCHL | Coût total de l’hypothèque (incluant les intérêts) |
| 5% | 16 250$ | 308 750$ | 12 350$ (4%) | 321 100$ | 455 877$ |
| 10% | 32 500 | 292 500$ | 9 068$ (3,10%) | 301 568$ | 428 146$ |
| 20% | 65 000$ | 260 000$ | 0$ (0,00%) | 260 000$ | 369 131$ |
Comme démontré dans le tableau ci-dessus, le pourcentage de mise de fonds a un impact considérable sur le coût total de votre propriété. Une plus grande mise de fonds diminue le montant de la prime d’assurance hypothécaire, en plus de diminuer les frais d’intérêts.
En règle générale, opter pour une mise de fonds plus importante vous permettra de payer moins de frais d’intérêts, ce qui vous permettra de vous enrichir. Il y a toutefois petit bémol. Si, par exemple, vous devez mettre une mise de fonds minimum de 16 250$ (5%) et que vous avez 25 000$ dans un compte d’épargne ou un compte de courtage, il n’est pas recommandé d’injecter toutes vos liquidités dans une mise de fonds pour deux raisons.
Premièrement, vous devriez garder de l’argent de côté afin d’avoir un fonds d’urgence, qui vous permettra de passer à travers des périodes plus difficiles sur le plan financier. Deuxièmement, supposons que vous avez une hypothèque associée à un taux d’intérêt de 3% (ou à 3,33% si on inclut les frais supplémentaires qu’entraine la prime SCHL due à la mise de fonds de 5%). En investissant l’argent que vous n’avez pas mis dans votre mise de fonds à un taux supérieur à 3,33%, vous en sortirez gagnant. Il y a certes des risques associés à l’investissement en Bourse, mais à long terme, le rendement ajusté pour l’inflation des marchés boursiers s’élève à environ 7%. Par conséquent, vider ses comptes d’investissements et d’épargne pour maximiser sa mise de fonds n’est probablement pas une bonne stratégie.
Hypothèque conventionnelle ou marge de crédit hypothécaire?
Si vous êtes en mesure de débourser une mise de fonds de 20% ou plus, vous pourriez financer en tout ou en partie l’acquisition de votre propriété avec une marge de crédit hypothécaire. Comme la marge de crédit ne peut pas représenter plus de 65% du prix d’achat ou la valeur marchande de la propriété, une mise de fonds de 35% est nécessaire pour financer à 100% votre achat immobilier avec une marge.
Avec une mise de fonds de 20%, toutefois, vous pourriez financer 65% de votre propriété avec une marge de crédit hypothécaire, et 15% avec un prêt hypothécaire conventionnel. Par exemple, si vous achetez une maison de 350 000$, avec une mise de fonds de 70 000$, le prêt hypothécaire sera de 280 000$. Puisque c’est une propriété de 350 000$, vous pouvez obtenir 227 500$ sous forme de marge de crédit, et le 52 500$ restant sous forme de prêt hypothécaire conventionnel.
Une marge de crédit hypothécaire offre plus de flexibilité, puisqu’il est possible de rembourser la marge en tout temps sans pénalité. Le produit permet également de réduire ses paiements hypothécaires en tout temps, en autant de couvrir les intérêts.
Cette flexibilité accrue peut être intéressante pour les entrepreneurs ou les travailleurs autonomes, dont les revenus peuvent varier. L’autre avantage de la marge de crédit hypothécaire est qu’à mesure qu’on la rembourse, la portion du capital remboursé peut être retirée en tout temps, de sorte que la marge de crédit pourrait être utilisée pour financer un projet, faire l’acquisition d’un autre immeuble, pour consolider ses dettes ou même pour investir en Bourse. Il va sans dire qu’investir avec de l’argent emprunté est risqué, mais les faibles taux des marges hypothécaires peuvent rendre ce type d’opérations attrayantes.
Il faut savoir que les marges de crédit hypothécaires sont toujours à taux variable, de sorte que vos paiement minimums (qui doivent couvrir les intérêts) pourraient augmenter si les taux d’intérêt augmentent. De plus, ceux qui achètent une maison pour s’astreindre à une forme d’épargne forcée, en se disant qu’à la fin de l’hypothèque ils seront propriétaires d’un actif valant plusieurs centaines de milliers de dollars, devraient éviter ce produit. En effet, si vous gérez mal vos finances et que vous ne faites que les paiements minimums équivalents à l’intérêt sur la marge, vous pourriez vous retrouver 25 ans plus tard avec une marge du même montant à rembourser.
Le choix d’une hypothèque est un processus à prendre au sérieux, car chaque décision en la matière pourrait finir par vous coûter très cher. Informez-vous convenablement et assurez-vous de comprendre tous les termes de votre prêt hypothécaire avant de signer quoi que ce soit. Finalement, n’hésitez à consulter notre comparateur d’hypothèques.
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