Quelle est la cote de crédit minimum pour acheter une maison au Québec?
Par Arthur Dubois | Publié le 06 juil. 2023
Un des éléments les plus importants à considérer si vous envisagez d’acheter une maison au Canada, est votre cote de crédit. Ce nombre à trois chiffres peut avoir un impact important sur l’approbation de votre prêt hypothécaire, ainsi que sur le taux d’intérêt qui vous sera proposé. Mais quelle est exactement la cote de crédit minimale nécessaire pour obtenir une hypothèque au Canada? Penchons-nous sur cette question.
Les hypothèques conventionnelles
Une hypothèque conventionnelle est un prêt hypothécaire ni garanti, ni assuré par le gouvernement. Dans le cas d’une hypothèque conventionnelle, la plupart des prêteurs au Canada exigent une cote de crédit de 680 au moins et une mise de fonds minimale de 20 %. Il est possible, mais plus difficile, d’obtenir une hypothèque conventionnelle avec une cote de crédit entre 600 et 679. Toutefois, les taux d’intérêt offerts pourraient être plus élevés.
Une cote de crédit de 680 ne signifie pas nécessairement que votre demande de prêt hypothécaire conventionnel sera approuvée. Les prêteurs tiennent également compte d’autres éléments, tels que votre revenu, vos antécédents professionnels et votre ratio d’endettement lorsqu’ils décident d’approuver ou non une demande de prêt hypothécaire.
Si votre cote de crédit est inférieure à 600, vous ne serez pas admissible à un prêt hypothécaire conventionnel. Vous devrez alors envisager d’autres options, telles qu’un prêt hypothécaire à risque, le recours à un garant ou l’amélioration de votre cote de crédit avant de demander une hypothèque.
Les hypothèques garanties par le gouvernement
La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) offre des hypothèques garanties par le gouvernement qui sont assurées et qui exigent une mise de fonds minimale de seulement 5 %. La SCHL est le fournisseur le plus connu de ces prêts hypothécaires, mais il existe également deux autres fournisseurs privés d’assurance hypothécaire : Sagen et Canada Guaranty. La cote de crédit minimale requise pour obtenir ce type de prêt hypothécaire est de 680.
Les hypothèques garanties par le gouvernement peuvent être une solution à envisager pour les acheteurs ne pouvant pas verser de mise de fonds de 20 %. Cependant, il est important d’être conscient des coûts supplémentaires associés à ces dernières, tels que les primes d’assurance hypothécaire. Il est possible de les estimer à l’aide de notre calculatrice d’assurance prêt hypothécaire SCHL.
Les hypothèques à risque
Les hypothèques à risque sont des prêts immobiliers accordés à des emprunteurs dont la cote de crédit est peu élevée : généralement 600 ou moins. Ces prêts s’adressent à ceux ayant du mal à se qualifier pour des prêts conventionnels en raison de leurs antécédents de crédit ou de leur situation financière. Ces prêts sont généralement assortis de taux d’intérêt plus élevés que les hypothèques de premier ordre.
Bien que les hypothèques à risque puissent offrir des opportunités d’accession à la propriété à des personnes qui ont du mal à obtenir un financement, il est important que les emprunteurs examinent attentivement les conditions générales. Ils doivent être conscients que des taux d’intérêt plus élevés peuvent avoir un impact significatif sur le coût global de l’hypothèque, d’où l’importance de peser le pour et le contre avant de s’engager dans un tel prêt.
Les autres éléments influençant l’approbation d’une hypothèque
Bien qu’importante pour obtenir l’approbation d’un prêt hypothécaire, la cote de crédit n’est pas le seul facteur. Voici quelques autres éléments que les prêteurs prennent en considération :
Le ratio d’endettement
Le ratio d’endettement mesure le montant de votre dette par rapport à votre revenu. Les prêteurs souhaitent généralement voir un ratio d’endettement inférieur à 41%, ce qui signifie que les dettes mensuelles (telles que le remboursement d’une carte de crédit, les prêts automobiles et autres hypothèques) ne doivent pas dépasser 41% du revenu mensuel brut.
Il est à noter que les prêteurs peuvent également tenir compte de votre revenu résiduel, c’est-à-dire l’argent qu’il vous reste chaque mois après avoir payé vos factures. Cela permet de s’assurer que vous disposez d’assez d’argent pour couvrir les dépenses imprévues et les urgences, dans la mesure où elles peuvent avoir une incidence sur votre capacité à effectuer vos versements hypothécaires à temps.
Les antécédents d’emploi et la stabilité professionnelle
Les prêteurs sont rassurés de voir un historique d’emploi stable et une source de revenu régulière. Il peut s’agir d’un emploi à temps plein, d’un travail indépendant ou d’autres sources de revenus telles que des investissements ou des revenus de location.
Si vous êtes travailleur indépendant, les prêteurs peuvent exiger des documents supplémentaires pour vérifier vos revenus, tels que des déclarations de revenus et des déclarations de profits et pertes. Il est important que ces documents soient prêts et organisés pour accélérer le processus d’approbation hypothécaire.
Le montant de la mise de fonds
Le montant de votre mise de fonds influence les chances que votre hypothèque soit approuvée. Une mise de fonds importante permet de compenser une cote de crédit inférieure ou d’autres problèmes potentiels, comme un ratio d’endettement élevé.
De plus, une mise de fonds importante aide également à réduire vos versements hypothécaires mensuels et le montant des intérêts à payer pendant la durée du prêt. Cela peut vous faire économiser des milliers de dollars à long terme.
Il est important de noter que certains prêteurs exigent une mise de fonds minimum, selon le type de prêt que vous demandez. Par exemple, un prêt conventionnel peut requérir une mise de fonds minimum de 20 %, tandis qu’un prêt de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) peut nécessiter une mise de fonds de 5 % seulement.
Les autres formes d’hypothèques en cas de cote de crédit faible
Si vous peinez à obtenir une approbation hypothécaire en raison d’une faible cote de crédit, ne perdez pas espoir. Si les prêteurs traditionnels se montrent peu disposés à faire affaire avec vous, vous pouvez envisager des options alternatives.
Tout d’abord, il est important de comprendre pourquoi une cote de crédit faible complique l’obtention d’une approbation hypothécaire. Les prêteurs utilisent les cotes de crédit pour déterminer la probabilité que vous remboursiez votre prêt. Une cote faible peut indiquer des antécédents de paiements manquants ou des défauts de paiement, ce qui fait de vous un emprunteur plus risqué.
Cependant, certains prêteurs se spécialisent dans la relation avec des emprunteurs dont la cote de crédit est faible. Bien que ces prêteurs puissent être disposés à faire affaire avec vous, gardez à l’esprit que leurs prêts peuvent être assortis de taux d’intérêt plus élevés et de frais connexes.
Les cosignataires et les garants
Une autre solution consiste à identifier un cosignataire ou un garant pour votre hypothèque. Cette personne devra rembourser le prêt si vous en êtes incapable. Un cosignataire ou un garant dont la cote de crédit est élevée peut aider à compenser le risque de prêter à quelqu’un dont la cote de crédit est basse.
Cependant, recourir à un cosignataire ou un garant peut présenter des risques pour les deux parties. Si vous faites défaut sur le prêt, votre cosignataire ou garant sera responsable de le rembourser. Assurez-vous de bien comprendre les conséquences avant d’emprunter cette voie.
Les prêteurs privés
Les prêteurs privés sont des entreprises ou des particuliers qui prêtent de l’argent à diverses fins, y compris les hypothèques. N’étant pas liés par les mêmes réglementations que les prêteurs traditionnels, ils sont davantage disposés à répondre aux demandes d’emprunteurs dont la cote de crédit est faible.
Il est important d’effectuer une recherche approfondie avant de faire affaire avec un prêteur privé. Certains peuvent proposer des taux d’intérêt exorbitants ou exiger une mise de fonds plus importante. Un autre élément à garder à l’esprit est que les prêteurs privés accordent généralement des prêts de courte durée. Une stratégie courante consiste à contracter un emprunt auprès d’un prêteur privé, puis à le refinancer auprès d’une banque l’année suivante.
La location avec option d’achat
Au Canada, les programmes de location avec option d’achat permettent aux personnes non-admissibles aux hypothèques traditionnelles ou qui font face à des contraintes financières d’accéder à la propriété. Il s’agit généralement de louer une propriété pour une période prédéterminée, au cours de laquelle une partie du loyer mensuel est affectée à la valeur nette de l’immeuble. À la fin du terme convenu, le locataire peut acheter la propriété à un prix prédéterminé.
Cet arrangement permet aux locataires d’améliorer leur solvabilité, d’économiser en vue d’une mise de fonds et de vérifier si le logement leur convient avant de s’engager dans un achat, tout en donnant la chance aux propriétaires de générer des revenus et potentiellement, de garantir une vente future.
En Ontario, JAAG Properties et HOS Financial sont les principaux fournisseurs de services de location avec option d’achat. Ils demandent une mise de fonds minimum de 3 % et n’exigent pas de cote de crédit élevée.
Qu’appelle-t-on cote de crédit au Canada?
Avant de nous pencher sur les exigences minimales en matière de cote de crédit pour les hypothèques au Canada, il est important de comprendre ce que sont les cotes de crédit et comment elles sont calculées. La cote de crédit est un nombre à trois chiffres qui renseigne sur la solvabilité d’une personne. Son calcul de base sur divers éléments tels que les antécédents de paiement, les montants dûs, la durée de l’historique de crédit et les nouvelles demandes de crédit.
La cote de crédit varie entre 300 et 900, plus elle est haute, plus elle indique une bonne solvabilité. Des agences d’évaluation de crédit telles qu’Equifax et TransUnion calculent les cotes de crédit, mais il existe d’autres moyens d’obtenir votre cote de crédit gratuitement au Canada. Les agences d’évaluation de crédit recueillent des informations sur votre historique de crédit auprès de diverses sources telles que les banques, les sociétés de cartes de crédit et d’autres institutions financières.
L’historique des paiements est l’élément le plus important dans le calcul de votre cote de crédit: il en représente 35 %. Les montants dûs sur les comptes de crédit représentent 30 % de votre cote de crédit, tandis que la durée de votre historique de crédit représente 15 %. Les nouvelles demandes de crédit et les types de crédit utilisés constituent les 20 % restants de votre cote de crédit.
Comment calcule-t-on une cote de crédit?
Les agences d’évaluation de crédit utilisent des algorithmes complexes pour calculer votre cote de crédit. Elles prennent en compte plusieurs éléments, dont :
- Le nombre de comptes de crédit que vous avez;
- Votre historique de paiement;
- Le montant de la dette que vous devez;
- La durée de votre historique de crédit;
- Les types de crédit que vous utilisez;
- Les nouvelles enquêtes de crédit.
Chaque élément est pondéré selon son importance afin de déterminer votre solvabilité. Par exemple, un poids plus important est attribué à l’historique de vos paiements, tandis que les nouvelles enquêtes de crédit font l’objet d’une pondération plus faible.
Les échelles de cote de crédit et leurs significations
Voici les fourchettes de cotes de crédit et leur signification au Canada :
De 300 à 599 : Faible
De 600 à 649 : Moyenne
De 650 à 699 : Bonne
De 700 à 749 : Très bonne
De 750 à 900 : Excellent
Gardez à l’esprit que ces fourchettes peuvent varier légèrement d’une agence d’évaluation de crédit à l’autre et que les prêteurs peuvent avoir des attentes différentes quant à une bonne ou une mauvaise cote de crédit. En général, une cote de crédit de 650 ou plus est considérée comme bonne, tandis qu’une cote inférieure à 600 est considérée comme mauvaise.
Il est important de maintenir une bonne cote de crédit : elle peut affecter votre capacité à contracter un emprunt futur et peut également vous permettre de bénéficier de taux d’intérêt plus avantageux sur les prêts et les cartes de crédit, ce qui peut vous faire économiser à long terme.
Comment améliorer votre cote de crédit pour obtenir une hypothèque
Une bonne cote de crédit est essentielle pour obtenir une hypothèque à des conditions avantageuses, lorsqu’on cherche à acquérir une maison. Comme votre cote de crédit reflète votre solvabilité, les prêteurs l’utilisent pour déterminer votre capacité à rembourser un prêt. Si votre cote de crédit n’est pas idéale, ne vous inquiétez pas, il existe des façons de l’améliorer.
Payer ses factures à temps
S’assurer de payer ses factures à temps est l’une des choses les plus importantes que vous puissiez faire pour améliorer votre cote de crédit. Les retards de paiement peuvent avoir un impact négatif important sur votre cote. Mettez en place des paiements automatiques ou des rappels pour ne manquer aucune échéance. Si vous avez du mal à effectuer vos paiements, contactez vos créanciers pour discuter d’options telles que des plans ou des reports de paiement.
Réduire l’utilisation du crédit
Des soldes élevés sur vos cartes de crédit peuvent également nuire à votre cote de crédit. En maintenant votre utilisation du crédit (le pourcentage de crédit disponible que vous utilisez) sous 30 %, les prêteurs sauront que vous êtes responsable et que vous savez gérer vos dettes efficacement. Si vous avez des soldes élevés, envisagez de les rembourser ou de les transférer sur une carte ayant un taux d’intérêt inférieur.
Bâtir un historique de crédit solide
Une autre façon d’améliorer votre cote de crédit consiste à établir un historique de crédit solide au fil du temps, en utilisant le crédit de manière responsable et cohérente sur une période de plusieurs années, en remboursant vos dettes et en évitant d’émettre de nouvelles demandes de crédit, sauf si nécessaire. Un historique d’utilisation responsable du crédit durable est rassurant pour les prêteurs, il est donc important de commencer tôt à construire votre crédit et à maintenir de saines habitudes.
Une carte de crédit sécurisée est une solution pratique pour ceux qui ont une cote de crédit basse et qui pourraient avoir du mal à obtenir une carte ordinaire. Ces cartes nécessitent un dépôt qui sert de limite de crédit. Hormis cette différence, elles fonctionnent comme des cartes de crédit ordinaires et leur utilisation est signalée aux bureaux de crédit. En utilisant régulièrement une carte sécurisée, vous pourrez faire preuve de responsabilité financière et améliorer progressivement votre cote de crédit.
Ce qu’il faut retenir au sujet de la cote de crédit minimum pour obtenir une hypothèque
Bien qu’importante, la cote de crédit n’est pas le seul facteur pour obtenir l’approbation d’une hypothèque au Canada. Si votre demande de prêt peine à être approuvée en raison d’une faible cote de crédit, vous pouvez envisager d’autres recours, tels que les prêteurs privés ou les programmes de location avec option d’achat. De plus, il existe des mesures pour améliorer votre cote de crédit au fil du temps pour vous aider à obtenir l’approbation d’une hypothèque avec de meilleures conditions et de meilleurs taux d’intérêt.
Questions fréquentes sur les cote de crédit et les hypothèques au Canada
Même avec une cote de crédit faible, il est toujours possible d’obtenir une hypothèque, mais cela peut nécessiter une approche différente. Vous pourriez envisager d’acheter une propriété conjointement avec une personne ayant une meilleure cote de crédit ou de trouver un garant pour rembourser votre prêt si vous n’en êtes plus capable. Une hypothèque à risque est une autre solution pour les emprunteurs dont la cote de crédit est moins élevée, mais elle s’accompagne souvent de taux d’intérêt plus élevés. Augmenter le montant de sa mise de fonds peut également rendre les prêteurs plus disposés à approuver une hypothèque malgré une cote de crédit faible.
Améliorer sa cote de crédit peut être long mais, quelques mois suffisent, si l’on pose les bonnes actions. L’une des premières choses à faire est de vous assurer d’effectuer tous vos paiements à temps. Comme les retards de paiement ont un effet négatif sur votre cote de crédit, il est important de payer toutes vos factures à temps. De plus, rembourser l’ensemble de vos dettes peut permettre de réduire votre ratio d’utilisation du crédit, un élément important dans le calcul de votre cote de crédit. Si votre historique de crédit est limité, acquérir une carte de crédit sécurisée vous obligera à déposer un acompte, qui jouera le rôle de limite de crédit. En utilisant une carte de crédit sécurisée de manière responsable, vous commencerez à établir un historique de crédit positif.
Une telle préapprobation peut entraîner une légère baisse de votre cote de crédit. Ce phénomène s’explique par le fait que les prêteurs effectuent une enquête de crédit avec impact pendant le processus de préapprobation. Ceci dit, l’impact est temporaire et votre score s’améliorera progressivement si vous faites une utilisation régulière et responsable du crédit.
Comme nous l’avons mentionné, une vérification de crédit approfondie en vue d’une préapprobation hypothécaire de la part d’un prêteur peut légèrement impacter votre cote de crédit. Cependant, les agences de notation sont conscientes que les acheteurs effectuent plusieurs demandes pour obtenir de meilleurs taux hypothécaires. Ainsi, de multiples demandes de prêt hypothécaire dans une fenêtre de 14 à 45 jours sont généralement traitées comme une seule demande à des fins de notation, afin d’en minimiser l’effet sur votre cote de crédit. Néanmoins, il est préférable de limiter autant que possible ce type de demande.
Effectuer vos remboursements hypothécaires à temps contribue à l’amélioration de votre cote de crédit. Cela prouve aux prêteurs que vous êtes un emprunteur responsable et influence positivement votre cote de crédit au fil du temps. De même, tout paiement en retard ou manqué peut considérablement nuire à votre cote de crédit. Le maintien d’un bon historique de paiement est l’un des éléments les plus importants aux yeux des bureaux de crédit lors du calcul de votre cote de crédit.
Obtenir une hypothèque avec une cote de crédit de 400 est extrêmement difficile au Canada, car cela est considéré comme une très mauvaise cote de crédit. Il est très peu probable que les prêteurs traditionnels approuvent votre demande avec un score aussi bas. Cependant, d’autres moyens d’obtenir un financement existent. L’un d’entre eux consiste à avoir un garant dont la cote de crédit est plus élevée, qui accepte de rembourser le prêt si vous ne le pouvez pas. De plus, vous pourriez envisager d’obtenir une carte de crédit sécurisée, conçue pour les personnes ayant un faible crédit ou sans antécédents de crédit. Ce type de carte nécessite un dépôt qui sert de limite de crédit. L’utilisation responsable d’une carte sécurisée, en effectuant de petits achats et en remboursant le solde au complet chaque mois, peut contribuer à améliorer votre cote de crédit au fil du temps. Néanmoins, améliorer votre cote de crédit assez significativement pour voir votre demande d’hypothèque approuvée implique un engagement cohérent et de long terme envers des stratégies de renforcement du crédit telles que le paiement des factures à temps, la réduction des dettes impayées et le maintien d’un faible taux d’utilisation du crédit.
Obtenir une hypothèque avec une cote de crédit de 500 est assez difficile au Canada. Un tel score est considéré comme mauvais et la plupart des prêteurs traditionnels rejetteront votre demande. Vous pourriez alors faire affaire avec des prêteurs à risque qui consentent des prêts à des emprunteurs dont la cote de crédit est faible. Une autre solution est de chercher un cosignataire ou un garant ayant une cote de crédit solide pour renforcer votre demande. Quoi qu’il en soit, en améliorant votre cote de crédit, vous augmenterez vos chances d’approbation et d’obtenir des conditions de prêt plus favorables.
Bien que difficile, il n’est pas impossible d’obtenir une hypothèque avec une cote de crédit de 550. La plupart des prêteurs traditionnels refuseront votre demande. Vous devriez avoir plus de succès auprès des prêteurs à risque, qui offrent des prêts à ceux dont la cote de crédit est faible, souvent à des taux d’intérêt plus élevés. Pour éviter cela et obtenir des conditions de prêt plus favorables, vous avez toujours la possibilité d’améliorer votre cote de crédit.
Il est possible d’obtenir une hypothèque conventionnelle avec une cote de crédit de 600 mais cela reste assez difficile et les conditions seront moins favorables. Malheureusement, vous ne serez pas admissible à un prêt hypothécaire assuré par la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), qui exige une cote de crédit minimale de 680. Vous devrez alors déposer une mise de fond minimum de 20 %, afin d’obtenir une hypothèque conventionnelle.
Une cote de crédit de 640 est à la limite de l’acceptable pour une hypothèque conventionnelle : il est difficile mais possible d’obtenir un prêt avec une telle cote. Certains prêteurs peuvent approuver votre demande au prix de taux d’intérêt plus élevés ou moyennant des conditions plus strictes. Comme la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) exige une cote de crédit minimale de 680, vous ne serez pas admissible à un prêt hypothécaire selon ses critères. Il vous faudra alors déposer à une mise de fonds de 20 % ou plus.
Une cote de crédit de 650 vous permet d’être admissible à un prêt hypothécaire au Canada. Bien que vous n’êtes pas encore dans la « bonne » fourchette, vous en êtes suffisamment proche pour avoir accès à un plus large éventail de possibilités. Les prêts assurés par la SCHL ne sont pas accessibles car ils exigent un score minimum de 680. Malgré cela, d’autres prêteurs vous offriront des conditions et des taux d’intérêt raisonnables, vous permettant d’obtenir une hypothèque.
Bien que votre cote soit légèrement inférieure aux 680 que préfèrent de nombreux prêteurs, vous restez admissible à certains produits hypothécaires. Cependant, améliorer votre cote de quelques points et atteindre la barre des 680 élargira vos possibilités et se traduira par des taux d’intérêt plus favorables.
De nombreux prêteurs au Canada considèrent que 680 est la cote minimale pour l’approbation d’une hypothèque conventionnelle. Vous serez également admissible à un prêt hypothécaire assuré par la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), qui exige une mise de fonds minimale de 5 %. Comme toujours, d’autres facteurs comme le revenu, les antécédents professionnels et le ratio d’endettement jouent également un rôle dans l’approbation hypothécaire.
Une telle cote de crédit vous rendra admissible à diverses options hypothécaires au Canada. Vous serez considéré comme un emprunteur à faible risque et vous bénéficierez de conditions favorables, notamment des taux d’intérêt plus bas. Cependant, gardez à l’esprit que même si une cote de crédit de 700 augmente vos chances d’obtenir une approbation hypothécaire, les prêteurs tiennent également compte d’autres facteurs, tels que le revenu, les antécédents professionnels et le ratio d’endettement, lorsqu’ils prennent leur décision.
