Calculatrice d'assurance-prêt hypothécaire SCHL

Qu’est-ce qu’une calculatrice d’assurance-prêt hypothécaire SCHL?

Au Canada, vous devez avoir une assurance-prêt hypothécaire si votre mise de fonds est inférieure à 20%. La calculatrice d’assurance-prêt hypothécaire SCHL Hardbacon vous permet de connaître le coût réel de l’assurance-prêt hypothécaire fournie par la SCHL afin que vous puissiez déposer la mise de fonds qui convient le mieux à votre situation financière.

Vous pourrez tester différents scénarios pour voir comment des variations telles que le prix d’une propriété ou le montant de votre mise de fonds affectent vos primes d’assurance-prêt hypothécaire SCHL ainsi que le montant total de votre prêt hypothécaire. Une fois que vous connaissez les coûts réels de votre prime d’assurance-prêt hypothécaire SCHL, vous pourrez prendre une décision éclairée lorsque vous magasinerez votre hypothèque.

Comment utiliser la calculatrice d’assurance-prêt hypothécaire SCHL Hardbacon?

Il est très facile d’utiliser notre calculatrice. Il suffit d’entrer les informations requises dans les champs prévus à cet effet, pour permettre à la calculatrice de compiler les chiffres. Assurez-vous d’avoir les renseignements suivants sous la main :

1.   Le prix du bien immobilier que vous souhaitez acheter;
2.   Le montant de votre mise de fonds, en valeur ou en pourcentage du prix de la propriété.

Le premier champ à remplir est le prix de la propriété que vous souhaitez acheter. La calculatrice d’assurance-prêt hypothécaire SCHL présente ses résultats sous forme de quatre colonnes afin de comparer quatre scénarios différents en un coup d’œil. Chaque colonne montre l’impact de votre mise de fonds sur votre assurance-prêt hypothécaire SCHL.

Entrez dans la première colonne la mise de fonds que vous possédez actuellement ou prévoyez d’effectuer. Dans les trois autres colonnes, saisissez différents montants de mise de fonds pour comparer leur incidence financière sur l’assurance hypothécaire dont vous avez besoin et sur le montant total de votre prêt hypothécaire. En modifiant une donnée telle que le prix de la propriété ou le montant de la mise de fonds, la calculatrice se met automatiquement à jour et génère des résultats en conséquence.

Les résultats de la calculatrice d’assurance-prêt hypothécaire SCHL

Une fois que vous avez entré les données dans les quatre colonnes de la calculatrice d’assurance-prêt hypothécaire SCHL, les résultats apparaîtront dans les deux lignes intitulées « Prime d’assurance de la SCHL obligatoire » et « Total de l’hypothèque requise ». Vous verrez comment le prix de la propriété et le montant de votre mise de fonds influencent votre prime d’assurance-prêt hypothécaire et votre prêt hypothécaire.

• Prime d’assurance de la SCHL obligatoire : En fonction des renseignements entrés au sujet du prix de la propriété et de la mise de fonds, ce premier résultat correspond au montant total de la prime d’assurance-prêt hypothécaire SCHL requise pour assurer votre prêt hypothécaire. Ce montant n’inclut pas les frais applicables facturés par la SCHL ou par l’établissement de prêt qui finance votre hypothèque;
• Total de l’hypothèque requise : C’est le montant total de votre prêt hypothécaire après que votre mise de fonds ait été versée et que le montant total de l’assurance-prêt hypothécaire SCHL ait été ajouté. Ce montant n’inclut pas les frais applicables, les coûts associés ou le total des intérêts payés sur la durée de votre prêt hypothécaire.

Utilisez la calculatrice hypothécaire Hardbacon pour déterminer le coût réel de l’accession à la propriété, y compris le montant des intérêts que vous paierez sur la durée de votre prêt hypothécaire.

Les données à entrer dans la calculatrice d’assurance-prêt hypothécaire SCHL

L’assurance-prêt hypothécaire SCHL facilite l’accession à la propriété aux Canadiens. Certaines variables-clés peuvent influencer votre prime d’assurance-prêt hypothécaire et le montant de votre prêt hypothécaire. Vous trouverez ci-dessous une description détaillée de chaque champ à remplir et où chercher les informations :

1. Prix de la propriété : À ne pas confondre avec le prix affiché dans l’annonce immobilière, le prix de la propriété est le prix final convenu entre le vendeur et l’acheteur. Le prix auquel vous achetez réellement un bien immobilier a une influence sur le montant de la prime d’assurance-prêt hypothécaire SCHL requise pour assurer votre prêt. Si un vendeur a accepté votre offre, entrez le prix d’achat dans le champ intitulé « Prix de la propriété ». Si vous n’avez pas encore soumis d’offre officielle, vous pouvez utiliser le prix affiché dans l’annonce immobilière pour l’instant. Lorsque vous modifiez le prix de la propriété, la calculatrice calcule automatiquement le montant en dollars de votre mise de fonds, de votre prime d’assurance-prêt hypothécaire et le montant total de votre prêt hypothécaire, compte tenu du changement de prix de la propriété;
2. Mise de fonds : Au Canada, la mise de fonds minimale requise pour acheter un bien immobilier de moins de 500 000$ est de 5% du prix d’achat. Pour une propriété de plus de 500 000$, une mise de fonds d’au moins 5% sur les premiers 500 000$ et d’au moins 10% sur le reste est requise. Les maisons de plus de 1 000 000$ ne sont pas admissibles à l’assurance-prêt hypothécaire SCHL et nécessitent une mise de fonds d’au moins 20%. Lorsque vous utilisez la calculatrice d’assurance-prêt hypothécaire, vous pouvez saisir votre mise de fonds de deux façons :
   1. Entrez le prix du bien immobilier que vous souhaitez acheter ainsi que le pourcentage de la mise de fonds. Sous le pourcentage de la mise de fonds, la calculatrice indiquera le montant de votre mise de fonds en dollars. Cela vous permet de connaître votre mise de fonds en pourcentage et en valeur;
   2. Entrez le prix de bien immobilier que vous souhaitez acheter ainsi que le montant en dollars de la mise de fonds. Au-dessus du montant en dollars de la mise de fonds, la calculatrice indiquera le pourcentage du prix d’achat que représente la mise de fonds.

Le mécanisme de l’assurance-prêt hypothécaires

La possibilité d’effectuer une mise de fonds de 5% seulement facilite l’accession à la propriété pour tous ceux qui ne pourraient pas se permettre de déposer un acompte de 20% de prix d’un bien immobilier. Qui est la SCHL, quel est son rôle et comment fonctionne l’assurance-prêt hypothécaire ? Voici un bref historique de la SCHL et des informations sur le fonctionnement de l’assurance-prêt hypothécaire au Canada.

Quelle est la différence entre l’assurance-prêt hypothécaire et l’assurance-vie hypothécaire ?

Bien que ces deux concepts touchent aux domaines d’assurance et de l’hypothèque, l’assurance-prêt hypothécaire et l’assurance-vie hypothécaire sont très différentes. L’assurance-vie hypothécaire n’est pas obligatoire au Canada, tandis que l’assurance-prêt hypothécaire est légalement requise pour certains emprunteurs.

L’assurance-vie hypothécaire est un type d’assurance-prêt. Elle protège la valeur de votre héritage contre toute dette impayée que vous pourriez avoir si vous décédiez prématurément. En contractant une assurance-vie hypothécaire, l’établissement de prêt hypothécaire devient le bénéficiaire de votre police d’assurance-vie hypothécaire, et non un partenaire ou un être cher. Si vous décédez avant que votre prêt hypothécaire ne soit remboursé, votre assureur versera à l’établissement de prêt une somme d’argent forfaitaire du montant requis pour rembourser le solde hypothécaire dû, dans sa totalité.

L’assurance-prêt hypothécaire ne protège que l’établissement de prêt, et non vous-même ou votre héritage. Si vous avez une assurance-prêt hypothécaire, l’assureur indemnisera l’établissement de prêt hypothécaire pour la perte financière occasionnée si vous faites défaut à vos remboursements : l’établissement de prêt hypothécaire reprendra possession de votre bien immobilier et le vendra. La SCHL remboursera ensuite à l’établissement de prêt tout solde dû après la vente de votre bien immobilier.

L’histoire et le rôle de la SCHL

La Société Canadienne d’Hypothèques et de Logement (SCHL) est un organisme public, une société d’État, qui encadre l’industrie du logement au Canada. Après la Seconde Guerre mondiale, la Wartime Housing Corporation a été créée pour aider les anciens combattants de retour au pays à obtenir un logement abordable. Depuis 1946, la Société Canadienne d’Hypothèques et de Logement remplace la Wartime Housing Corporation et offre ses services à tous les Canadiens. Son objectif principal est de favoriser l’accessibilité de logements sûrs et sécurisés aux familles à faible revenu, aux personnes âgées et aux personnes handicapées.

Appelée originellement Société Centrale d’Hypothèques et de Logement, son nom a changé en 1979 pour devenir la Société Canadienne d’Hypothèques et de Logement (SCHL). Aujourd’hui, elle est responsable de l’application de la Loi Nationale sur l’Habitation (LNH), une loi adoptée en 1938 par le Parlement pour assurer des logements abordables à tous les Canadiens. La Loi Nationale sur l’Habitation facilite l’aménagement de nouveaux logements, la mise aux normes de logements existants et vise à améliorer les conditions générales de logement et de vie au Canada.

L’objectif principal de la SCHL est de créer une société plus forte et plus sûre dotée d’un marché du logement stable et accessible à la population. Lorsque les ménages ont la possibilité d’avoir un logement sécuritaire, les résultats scolaires s’améliorent, la précarité de l’emploi baisse et la population participe pleinement au bon fonctionnement de l’économie et de la société.

Qu’est-ce que l’assurance-prêt hypothécaire SCHL ?

L’assurance-prêt hypothécaire SCHL protège des défauts de paiement hypothécaire. Elle fournit un filet de sécurité à l’établissement de prêt hypothécaire contre les pertes financières, au cas où l’emprunteur ne peut plus effectuer ses paiements hypothécaires. L’assureur verse à l’institution financière le solde du prêt hypothécaire impayé si l’emprunteur fait défaut sur son prêt hypothécaire.

Cependant, ce n’est pas à l’établissement de prêt hypothécaire mais à l’emprunteur de payer cette assurance. Le montant de la prime d’assurance peut être ajouté au prêt hypothécaire total de l’emprunteur, au moment du financement. Il est également possible de payer la prime d’assurance à l’avance sous forme d’un montant forfaitaire. La plupart des emprunteurs choisissent d’ajouter leur prime d’assurance-prêt hypothécaire à leur prêt hypothécaire.

Le fonctionnement de l’assurance-prêt hypothécaire

Au Canada, le coût moyen d’un logement est de 500 000$ au moment de rédiger cet article. Dans la mesure où une mise de fonds de 20% est nécessaire pour être admissible à un prêt hypothécaire traditionnel, votre mise de fonds devrait s’élever à 100 000$ pour un logement de 500 000$. Épargner autant n’est pas à la portée de tous les Canadiens.

Les emprunteurs ne pouvant pas fournir une mise de fonds de 20% présentent un risque plus élevé de défaut de paiement pour les établissements de prêt, qui peuvent rejeter ces demandes de prêt ou bien les accepter, sous condition d’un taux d’intérêt hypothécaire substantiellement plus élevé et des conditions plus rigides. Comment expliquer ce phénomène?

On parle de prêt hypothécaire à ratio élevé, lorsqu’une propriété est achetée avec une mise de fonds inférieure à 20% et un financement de la part de l’établissement de prêt de 80% à 95% du prix d’achat. Les prêts hypothécaires à ratio élevé sont davantage susceptibles de se trouver en défaut de paiement car les emprunteurs disposent de moins de capitaux propres. Les établissements de prêt ne sont pas toujours disposés à assumer de tels risques. Dans de telles conditions, de nombreux Canadiens qui travaillent fort ne sont pas en mesure d’accéder au marché immobilier, même pour obtenir un logement abordable, car une mise de fonds de 20% est souvent hors de leur portée.

La SCHL permet aux Canadiens admissibles de verser une mise de fonds de 5% seulement du prix d’achat avec l’obligation légale de souscrire à une assurance-prêt hypothécaire contre les défauts de paiement. Si vous répondez aux exigences, la SCHL offrira à l’établissement de prêt une protection contre toute perte financière en cas de défaut de paiement de votre prêt hypothécaire.

Ainsi protégés contre un risque accru, les établissements de prêt sont en mesure de proposer des prêts hypothécaires à ceux qui normalement ne seraient pas qualifiés. Ainsi, davantage de Canadiens peuvent devenir propriétaires d’un logement. Tout ceci contribue également à maintenir des taux d’intérêt hypothécaires justes et abordables pour ceux dont la mise de fonds est plus faible, en atténuant le risque de défaut.

Les différents assureurs de prêts hypothécaires au Canada

La SCHL est le fournisseur d’assurance-prêt hypothécaire le plus connu au Canada. Deux organismes privés d’assurance-prêt hypothécaire proposent également leurs services :

1. Sagen (anciennement Genworth Financial) est le fournisseur d’assurance-prêt hypothécaire le plus important au Canada. Son assurance-prêt hypothécaire est offerte aux emprunteurs qui ne peuvent pas fournir de mise de fonds de 20% ou qui ne satisfont pas aux exigences de qualification de la SCHL;
2. Canada Guaranty travaille également avec des investisseurs et des prêteurs privés pour offrir une assurance-prêt hypothécaire aux emprunteurs ayant des profils financiers difficiles, inhabituels ou présentant un risque de défaut plus élevé. Canada Guaranty collabore également avec les prêteurs pour proposer des solutions de prêt non-conventionnelles.

Les établissements de prêt approuvés par la Loi Nationale sur l’Habitation (LNH) peuvent offrir des prêts hypothécaires assurés par la SCHL. Il s’agit des cinq grandes banques sous réglementation fédérale et de la plupart des coopératives de crédit au Canada. Les prêteurs non-approuvés par la LNH, comme certains prêteurs privés, ne peuvent proposer de prêts hypothécaires assurés par la SCHL.

Le coût d’une assurance-prêt hypothécaire SCHL

Le coût de votre assurance-prêt hypothécaire SCHL dépend de votre mise de fonds et du montant de votre prêt hypothécaire. Les trois fournisseurs d’assurance-prêt hypothécaire utilisent le même système de tarification. Votre assurance-prêt hypothécaire est calculée en pourcentage de votre prêt hypothécaire.

Les tarifs varient de 2,6 à 4% selon votre mise de fonds. Plus votre mise de fonds est basse, plus votre taux est élevé et plus votre mise de fonds est importante, plus votre taux est bas. Vous pouvez donc économiser sur l’assurance-prêt hypothécaire en fournissant une mise de fonds plus importante.

Cependant, il existe un coût caché qui n’est pas toujours signalé aux nouveaux emprunteurs ou aux acheteurs d’une première maison. Si vous choisissez d’inclure votre prime d’assurance dans votre prêt hypothécaire, elle sera assujettie à des frais d’intérêts hypothécaires. Vous devrez ainsi payer des intérêts sur votre assurance-prêt hypothécaire, ce qui la rend plus chère.

Savoir si on a besoin d’une assurance-prêt hypothécaire SCHL

Si vous n’êtes pas en mesure de fournir une mise de fonds de 20%, vous devez légalement avoir une assurance-prêt hypothécaire. En effet, le Gouvernement du Canada interdit aux établissements de prêt réglementés de financer des prêts hypothécaires à ratio élevé sauf si l’emprunteur est admissible à l’assurance-prêt hypothécaire. Certaines exceptions existent : il arrive qu’un établissement de prêt puisse exiger qu’un emprunteur contracte une assurance-prêt hypothécaire, même s’il a fourni une mise de fonds de 20%. Une assurance-prêt hypothécaire peut être requise, quelle que soit la mise de fonds, si :

• Le bien immobilier se trouve dans une zone éloignée;
• La propriété est située une zone économiquement fragile;
• L’emprunteur fait partie d’un programme de prêt spécial;
• La mise de fonds provient d’une source non-conventionnelle, telle qu’un prêt.

 

Les critères d’admissibilité à l’assurance hypothécaire SCHL

Pour obtenir une assurance-prêt hypothécaire SCHL, vous devez satisfaire à des exigences de qualification assez strictes. Les emprunteurs souhaitant que leur prêt hypothécaire soit assuré par la SCHL doivent s’assurer que :

• La propriété soit au Canada;
• Il s’agisse d’une propriété résidentielle qui deviendra leur résidence principale (et non pas une résidence de vacances, un immeuble à revenus, etc.);
• Leur cote de crédit soit de 600 ou plus;
• Le prix de la propriété soit inférieur à 1 000 000$;
• La mise de fonds soit d’au moins 5%, si le prix de la propriété est inférieur à 500 000 $;
• La mise de fonds soit d’au moins 5% sur les premiers 500 000$ et 10 % sur le reste du prix, si le prix de la propriété est supérieur à 500 000 $;
• La période d’amortissement ne dépasse pas 25 ans;
• La mise de fonds provienne d’une source conventionnelle comme l’épargne, le Régime d’Accession à la Propriété (RAP), un REÉR, un don de la famille immédiate, etc.;
• Le coût total du logement, incluant les services publics, les impôts fonciers, l’assurance habitation, etc., ne dépasse pas 32% du revenu total du ménage, avant impôts;
• L’encours total de leurs dettes ne dépasse pas 40% du revenu total du ménage, avant impôts;
• D’être en mesure de payer tous les coûts associés applicables tels que les honoraires d’avocat, la taxe de vente, les frais de transfert de terrain, etc.

Vous ne savez pas si vous êtes admissible à un prêt hypothécaire ? Nous vous invitons à utiliser la calculatrice d’admissibilité hypothécaire Hardbacon pour évaluer votre admissibilité à un prêt hypothécaire en fonction de votre revenu, de vos dettes et de votre budget de logement.

Déménager ou changer d’établissement de prêt quand on possède une assurance-prêt hypothécaire SCHL

Lors du renouvellement d’un prêt hypothécaire, il peut être avantageux de changer d’établissement de prêt afin de renégocier le contrat. Dans cette situation et si vous ne sortez pas de montant d’argent correspondant à une partie de l’équité accumulée sur votre maison, vous n’aurez pas à repayer de prime d’assurance-prêt hypothécaire SCHL. Si le montant de votre prêt hypothécaire ou la période d’amortissement augmentent, vous pourriez avoir à payer une prime d’assurance SCHL sur la différence.

Le nouvel établissement de prêt peut demander une preuve, telle qu’un certificat d’assurance SCHL, que votre prêt est déjà assuré par la SCHL. Ce document vous est fourni à la signature de votre prêt hypothécaire. L’établissement de votre prêt initial peut également vous en fournir un duplicata.

Si vous déménagez dans une nouvelle propriété suite à la vente votre résidence principale, des options de transférabilité hypothécaire SCHL s’offrent à vous. Selon votre situation, vous pourriez être admissible à un rabais sur la prime d’assurance-prêt hypothécaire SCHL de votre nouvelle maison ou même bénéficier d’une annulation de votre prime. Le montant du rabais sur la prime d’assurance-prêt SCHL dépend du moment où vous avez acheté votre première maison et du moment où vous achetez votre nouvelle maison. L’établissement de prêt sera en mesure de vous présenter les diverses options.

 

L’assurance-prêt hypothécaire SCHL en cas de paiement accéléré ou de remboursement anticipé de l’hypothèque

Votre prêt hypothécaire est couvert par l’assurance-prêt SCHL jusqu’à ce qu’il soit remboursé, quel que soit le cas. Que vous ayez payé vos primes d’assurance à l’avance au moyen d’un montant forfaitaire ou que vous les ayez ajoutées à votre prêt hypothécaire, il s’agit d’une dépense irrécupérable. Cela signifie que si vous remboursez l’intégralité de votre prêt hypothécaire de manière anticipée, vous ne serez pas remboursé.

Le montant de la prime d’assurance est fonction de votre mise de fonds et de votre prêt hypothécaire, et non de la période d’amortissement. Ainsi, si vous profitez des options de paiement anticipé offertes par l’établissement de prêt ou si vous remboursez l’hypothèque en totalité, vous ne bénéficierez d’aucun remboursement ou de rabais de la part de la SCHL.

 

Les conséquences d’un défaut de paiement sur l’assurance-prêt hypothécaire SCHL

Vous restez responsable du paiement des mensualités d’un prêt hypothécaire assuré par la SCHL, même si vous n’êtes plus en mesure d’effectuer ces remboursements. En effet, ce n’est pas parce que l’établissement de prêt est protégé contre les pertes que vous êtes dégagé de vos responsabilités financières. Après environ trois mois de non-paiement, l’établissement de prêt entamera une procédure de saisie ou de mise en vente, selon la province dans laquelle vous résidez. Quoi qu’il en soit, vous perdrez votre bien immobilier.

L’établissement de prêt prendra possession de la propriété et la vendra. Si la propriété se vend à un prix inférieur au montant du solde hypothécaire dû, il y a un manque à gagner. L’établissement de prêt adressera alors une réclamation à la SCHL.

La SCHL remboursera l’établissement de prêt pour le manque à gagner. Ensuite, elle obtiendra un jugement contre vous pour le montant du manque à gagner, c’est-à-dire une ordonnance d’un tribunal vous obligeant à payer toute la somme due à la SCHL. Vous restez donc toujours responsable de rembourser votre hypothèque, même en ayant une assurance contre les défauts de paiement. En effet, cette assurance protège l’établissement de prêt et non l’emprunteur.