Le guide ultime sur la loi 141 à l’intention des propriétaires de condo

Vos frais de copropriété ont-ils augmenté drastiquement au fil des dernières années? Ne vous inquiétez pas, vous n’avez pas la berlue! Aussi désagréable que cela puisse être, c’est pour votre bien. Vous êtes loin d’être seul dans votre situation! Suite à l’entrée en vigueur de modifications légales, plusieurs conseils d’administration de copropriétés divises ont exigé des frais de condo plus élevés de la part des copropriétaires.

Qu’est-ce que la loi 141 sur les condos?

Les copropriétés poussent comme des petits champignons depuis plusieurs années. Peu avant 2020, la gestion des copropriétés ressemblait au « far west ». Certains copropriétaires payaient si peu de frais de condo qu’on les imaginait mal faire face à une réparation majeure. Le parc immobilier de copropriétés divises commence toutefois à vieillir et il ne serait pas mauvais d’avoir de l’argent de côté. 

Comment mettre un peu d’ordre dans le milieu de la copropriété divise? Avant les récents changements, la dernière réforme législative pour ce mode d’habitation datait de 1994! Une réforme majeure du droit de la copropriété était donc dans les cartons du gouvernement. Adoptée en 2018, la loi 141 a introduit plusieurs changements au Code civil du Québec, qui sont entrés en vigueur en 2021 et 2022. Ils vous concernent en tant que copropriétaire ou comme administrateur de votre syndicat de copropriété (la personne morale regroupant tous les copropriétaires). Les syndicats ont de nouvelles obligations. Pourquoi? Entre autres, pour éviter que vous perdiez de l’argent lors d’une réclamation si leur montant d’assurance est insuffisant.

Voici des informations générales au sujet de la loi 141 et de ses impacts potentiels sur les copropriétaires. Si vous êtes à la recherche de conseils financiers, d’une opinion juridique ou fiscale à propos de votre situation personnelle, consultez un professionnel comme un avocat.

Loi 141 et valeur à neuf des copropriétés

S’il fallait tout reconstruire le bâtiment de votre copropriété demain matin, seriez-vous prêt? Auparavant, plusieurs syndicats de copropriété n’étaient pas prêts du tout à faire face à un sinistre majeur. Maintenant, cela devrait changer. La loi 141 impose au syndicat de souscrire une assurance couvrant la valeur à neuf de l’immeuble. C’est l’équivalent de sa valeur de reconstruction. On parle donc d’une somme considérable! Lors de votre prochaine assemblée annuelle des copropriétaires, informez-vous de ce montant auprès du conseil d’administration de votre syndicat.

Comment établir la valeur à neuf d’un immeuble? Combien vous coûterait la reconstruction, en 2022, d’une copropriété bâtie il y a dix ans? La loi prévoit le coup! Pour établir ce montant, les administrateurs doivent faire évaluer le bâtiment au moins une fois tous les 5 ans. Cette évaluation doit être réalisée par un membre en règle de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec (OEAQ).

Trouver un évaluateur agréé

Pour obtenir la juste valeur à neuf de votre immeuble, seul un professionnel répondra à vos besoins. Vous ne pouvez pas simplement vous fier au rôle d’évaluation municipale pour estimer la valeur d’une propriété. Celui-ci reflète rarement la valeur de construction. Il ne sert qu’à des fins de taxation. L’obligation de faire évaluer l’immeuble par un évaluation agréé est en vigueur depuis le 15 avril 2021. Si ce n’est pas déjà fait, il faut donc que votre conseil d’administration en mandate un le plus rapidement possible. Si vous avez une évaluation qui date d’une année antérieure, par exemple de 2020, vous avez cinq ans à partir de cette date pour en obtenir une nouvelle.

Votre évaluation n’est pas encore réalisée? C’est parce que la demande surpasse la capacité du marché. En effet, les évaluateurs capables de réaliser ce type de mandat sont débordés depuis l’entrée en vigueur de la loi 141. Dans l’attente de trouver cette perle rare, les administrateurs de votre copropriété doivent faire preuve de diligence. Par exemple, ils doivent s’assurer d’avoir suffisamment de fonds en cas de sinistre. Il serait donc peut-être plus sage d’augmenter l’assurance condo du syndicat pour être certain de couvrir une reconstruction. L’explosion des coûts de construction et la pénurie de matériaux causés par la pandémie ont laissé leur marque. Même si les prix peuvent baisser, il reste plus prudent d’augmenter le montant de la couverture d’assurance pour être certain d’en avoir assez pour une reconstruction.

Les rénovations de votre unité de condo selon la loi 141

Le syndicat de copropriété doit colliger une description des parties privatives, c’est-à-dire des unités individuelles de condo. Cette description précise permet d’identifier les améliorations apportées par les copropriétaires. Par exemple, supposons que vous et vos voisins immédiats avez tous un condo construit selon le même modèle. À l’origine, il y avait du plancher flottant et un comptoir en mélamine. Lorsque vous avez emménagé, vous avez décidé de changer le plancher pour du bois franc et le comptoir pour du quartz. Vos voisins n’ont apporté aucun changement. Qui paye quoi en cas de sinistre?

Ce qu’il faut savoir, c’est que l’assurance du syndicat couvre certains travaux alors que votre assurance condo individuelle en couvre d’autres. Par exemple, en cas de sinistre causé par l’eau, votre assurance personnelle devrait payer pour la différence entre le plancher d’origine (flottant) et l’amélioration que vous avez faite (bois franc). Bien entendu, il faut choisir une assurance individuelle qui répond à vos besoins, puisque les protections varient d’un contrat à l’autre. L’assurance du syndicat ne couvre que la valeur du couvre-sol pour une unité standard. Même chose pour votre comptoir en quartz, c’est votre assureur qui vous indemnisera pour cette amélioration, si vous êtes couvert.

Pourquoi exiger une description des parties privatives? 

En ayant un registre des unités standards, le syndicat de copropriété se protège. Tous les copropriétaires sont davantage responsables de leur unité et il y a plus d’équité entre eux. En effet, pourquoi quelqu’un qui a conservé son condo tel quel couvrirait les frais d’une unité où tout a été rénové pour des matériaux plus luxueux?

En l’absence de description des parties privatives, l’assureur du syndicat de copropriété pourrait être obligé de vous indemniser pour les améliorations. Cela ferait monter la facture! Si beaucoup de rénovations ont été faites, le syndicat risque même manquer de fonds, avec un montant d’assurance insuffisant. Il peut sembler attrayant de remettre toute la responsabilité, et les factures, au syndicat de copropriété. Mais n’oubliez pas que le syndicat, c’est vous! Il est constitué de tous les copropriétaires et vous devrez faire des contributions supplémentaires s’il manque de fonds.

Les conséquences d’une insuffisance des montants d’assurance

Tous les copropriétaires se répartissent les charges communes. Si le montant d’assurance copropriété de l’immeuble est insuffisant ou la franchise trop élevée, les copropriétaires payent la balance. Cela signifie que même si votre unité n’est pas touchée par le sinistre et n’a aucun dommage, vous devez tout de même payer votre part! Notez toutefois que votre assurance individuelle peut vous offrir une protection pour les ce genre de cotisation. En général, vous devez aussi être assuré pour le type de sinistre à l’origine de la réclamation. Informez-vous auprès de votre assureur pour en obtenir les détails.

De plus, il est obligatoire que votre assurance individuelle inclut une protection en responsabilité civile. Celle-ci doit s’élever à au moins 1 000 000 $ pour un bâtiment de 12 unités ou moins, et au moins 2 000 000 $ pour 13 unités ou plus. Cela signifie que si vous êtes responsable d’un sinistre, par exemple avec votre vieille laveuse qui coule, vous aurez les fonds pour couvrir les dommages causés à vos voisins.

La loi 141 et le fonds d’auto-assurance

Depuis le 15 avril 2022, votre syndicat doit détenir un fonds d’auto-assurance pour couvrir la franchise en cas de réclamation. Il fallait déjà avoir un fonds de prévoyance, soit de l’argent de côté pour réaliser des travaux d’entretien. Maintenant, il faut un deuxième fonds, distinct de l’argent utilisé pour les opérations courantes. Combien d’argent placer dans ce fonds? Un montant égal à la franchise la plus élevée parmi toutes les couvertures d’assurance souscrites par votre syndicat. Cela exclut généralement les franchises pour les tremblements de terre et les inondations. Par exemple, si la franchise de votre assurance copropriété est de 10 000 $, il doit y avoir cette somme dans votre fonds d’auto-assurance. Lorsque le syndicat doit utiliser ce fonds, il dispose d’un à deux ans pour le renflouer, dépendant de la somme prélevée. 

Si vous avez payé des frais de condo plus élevés ou une cotisation spéciale ces deux dernières années, vous savez maintenant mieux pourquoi! Cela devrait vous éviter d’avoir à cotiser de grosses sommes si votre syndicat avait à faire une réclamation prochainement. On croise les doigts, parce que tout dépend des protections souscrites et du sinistre en question!

L’assurance responsabilité du syndicat exigée par la loi 141

Qu’arriverait-il si, en tant que membre du conseil d’administration de votre copropriété, vous faisiez une erreur? La plupart des administrateurs de syndicats de copropriété n’étant pas des administrateurs de métier, le législateur a jugé bon de les obliger à souscrire une assurance responsabilité. Avec la loi 141, tant le syndicat de copropriété, les membres de son conseil d’administration que le gérant, s’il y en a un, doivent être couverts par une assurance responsabilité envers les tiers. Ainsi, la responsabilité civile des personnes qui voient à administrer l’immeuble et au bon déroulement des assemblées est couverte. Vous pouvez souffler un peu! Les copropriétaires qui s’impliquent dans la gestion de leur immeuble sont ainsi beaucoup mieux protégés en cas d’erreur de leur part.

Les changements introduits au Code civil du Québec par la loi 141 favorisent une gestion plus saine des copropriétés. Personne n’aime voir ses frais de condo augmenter, mais c’est parfois un mal nécessaire!